2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述11

　　第四節 房地產經紀的產生與發展

　一、房地產經紀的產生與歷史沿革

　　(一)房地產經紀是商品經濟發展到一定程度的產物

　　(1)從經紀產生的歷史看，經紀是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物。最初的商品交換是分散進行的，沒有固定的場所和時間。

　　隨著商品生產的發展，商品交換越來越頻繁，出現了把眾多的買者和賣者集中到一起進行交易的集市。但是在集市上，每一個人市者并非都對市場的情況了如指掌，熟諳交易技巧。

　　這就需要那些經常出入于市場、了解市場情況、熟悉市場行情和交易技巧的人，在市場上充當交易的中介，公正、誠實地為交易雙方牽線搭橋，提供服務，從而使交易快速實現。

　　(2)到了近代和現代，社會分工日益發展，生產社會化程度日益提高，市場迅速擴大，商品市場內在的信息不對稱問題日益突出。

　　一方面，眾多的生產者不能及時找到消費者;另一方面，眾多的消費者找不到合適的商品。傳統的商業形式并不能解決這一矛盾，新的商業組織形式和經營方式不斷革新涌現。

　　一部分掌握各種信息和購銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務，促成交易的實現，由此產生了人類經濟活動的全新行業——經紀業。

　　(3)尤其是隨著市場細化和專業化程度的提高，交易的難度和費用提高，在一些專業市場上更需要那些具有專門知識和交易技巧的人為客戶提供服務或代客戶進行交易。

　　(4)我國房地產經紀活動的興起可以追溯到唐宋時期，隨著商品經濟進一步發展，商品交易范圍和品種擴大，牙人之間的分工和專業化也進一步發展起來。當時，專事田宅交易的經紀人被人稱為“莊宅牙人”。

　　北宋初年的《宋刑統》是根據唐前期的《唐律》并選取唐中后期、五代有關敕令編纂而成的，它在關于“典賣指當論競物業”的刑律規定中，轉引了唐元和六年(公元811年)以后的一段敕文，稱“應典賣倚當物業，先問房親。房親不要，次問四鄰。四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。

　　雖然這份敕文的確切時間不詳，但據此可推斷，從事田宅買賣的牙人在唐代已出現。從敕文內容可以看出，當時的牙人在確認典賣物業的所有權與合法性之后，還必須評議出典賣田宅的價格，而后遵照一定的習俗依次尋求買主，但也遵守“得價高處交易”的商業原則。

　　宋代有“典賣田宅增牙稅錢”的記載(《宋史》一七九卷第一三二志)，表明房地產經紀活動開始與稅收聯系起來。元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。這一稱謂一直沿用到清代。

　　(5)1840年鴉片戰爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現了房地產經營活動，房地產掮客也應運而生。

　　到這一時期，房地產經紀活動主要是由個人化的經紀人員來實施的，尚未形成獨立的房地產經紀行業。

　　(6)西方各國房地產經紀活動的起源相對較早。以美國為例，在早期的房地產交易中，主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產權轉讓等具體事宜。

　　后來，介紹房地產買賣的房地產經紀人逐步熟悉了房地產方面的法律以及產權轉讓程序，除了買賣居間，還能代交易雙方辦理產權過戶手續。

　　這樣，房地產經紀人在房地產的交易中，漸漸取代了律師和公證人，成為房地產交易的中介環節。這種真正意義上的房地產經紀人的出現，大大促進了美國房地產業的發展。到了近代，隨著房地產市場的發展，較為規范、完善的房地產經紀業開始形成。