2010年房地產經紀人制度與政策輔導：城市規劃的基本概念

城市規劃的基本概念

　　按照城市規劃的實質內容，可分為制定規則和執行規則兩個層面。

　　1、制定規則。主要包括兩個方面：

　　①通過立法程序形成與城市規劃相關的法律、法規、規章、規范性文件和技術規范；

　　②按照一定程序編制完成的規劃，包括城鎮體系規劃—總體規劃（分區規劃）—詳細規劃（包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃）。

　　·總體規劃：是對城市作出的宏觀規劃安排，主要包括確定城市的性質、規模和發展目標，城市的布局結構（如主城、外圍城鎮及其之間的生態隔離帶），城市的土地利用和分配（如劃分為居住、工業、商業金融等），城市的主要道路網架（如外圍的“兩環十二射”、主城內的“經五緯九”），等等。

　　·控制性詳細規劃：是對每一塊土地作出的具體規劃安排，主要包括土地的使用性質，土地的使用強度指標（容積率、覆蓋率、建筑高度等），道路和工程管線的位置，空間環境的規劃要求，等等。

　　2、執行規則。就是根據相關的法律、法規以及經過審批的規劃對各項建設實施規劃管理的行為。根據城市規劃法，城市規劃實施管理的基本制度是規劃許可制度，即我們通常說的“一書兩證”。

　　·《建設項目選址意見書》 建設項目的規劃選址管理的法定文件。規劃部門根據城市規劃及有關法律、法規對建設項目地址進行確認或選擇，并核發《建設項目選址意見書》。

　　·《建設用地規劃許可證》 建設用地的規劃管理的法定文件。規劃部門根據城市規劃法律規范及依法制定的城市規劃，確定建設用地位置和范圍，審核建設工程總平面圖，提供土地使用規劃設計條件，并核發《建設用地規劃許可證》。

　　·《建設工程規劃許可證》 建設工程的規劃管理的法定文件。規劃部門根據依法制定的城市規劃及城市規劃有關法律、法規和技術規范，對各類建設工程進行組織、控制、引導和協調，并核發《建設工程規劃許可證》。