2010年房地產經紀人經濟概論輔導:建立價格可比基礎的舉列說明

來源:網絡發布時間:2010-01-19 09:51:29

例搜集了甲、乙兩個交易實例,甲交易實例房地產的建筑面積200m2,   成交總價80萬元人民幣,分三期付款,首期付16萬元人民幣,第二期于早年后付32萬元人民幣,余款32萬元人民幣于1年后付清。   乙交易實例房地產的使用面積2 500平方英尺,成交總價15萬美元,于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例,試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。 
  [解]對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理,包括統一付款方式、   統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。具體處理如下:     
  (1)統一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準,假設當時人民,的年利率為8%,則: 
  甲總價=16+32/(1+8%)0.5+32/(1+8%)=76.422(萬元人民幣)     - 
  乙總價=15(萬美元) 
  (2)統一采用單價。則: 
  甲單價=764 220 /200 =3 821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 
  乙單價=150 000/2500=60(美元/平方英尺使用面積) 
  (3)統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準,則需要將乙交易實例的美   元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣,則:
  甲單價=3 821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 
  乙單價=60×8.3 =498(元人民幣/平方英尺使用面積) 
  (4)統一面積內涵。如果以建筑面積為基準,另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積,則: 
  甲單價=3 821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 
  乙單價=498×0.75=373.5(元人民幣/平方英尺建筑面積) 
  (5)統一面積單位。如果以平方米為基準,由于1平方米=10.764平方英尺,則: 
  甲單價=3 s21.1(元人民幣/平方米建筑面積) 
  乙單價=373.5×10.764=4 020.4(元人民幣/平方米建筑面積) 

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