2013年房產經紀人考試制度與政策第三章考點（8）

　　(2)拍賣方式。拍賣出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

　　(3)掛牌方式。掛牌出讓國有建設用地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。

　　(4)協議方式。協議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。協議出讓方式的特點是自.由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。土地使用權出讓應有一套完整的工作程序。

　　例題：下列用地中，可以采取協議方式出讓國有建設用地使用權的是( )。 (2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.商業用地 B.商品住宅用地

　　C.非營利的社會團體用地 D.娛樂用地

　　答案：C

　　解析：協議出讓方式適用于公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。

　　(二)國有建設用地使用權出讓年限

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的各類用途的國有土地使用權出讓最高年限如下：

　　(1)居住用地70年，

　　(2)工業用地50年;

　　(3)教育、科技、文化衛生、體育用地50年;

　　(4)商業、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　例題1：甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為商業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為( )年。(2009年房地產估價師制度試題)

　　A.38B.40 C.68D.70

　　答案：B

　　解析：商業用地土地使用權法定最高出讓年限為40年。不應考慮甲房地產開發公司的"2年未動工開發"時間。

　　例題2：下列關于國有建設用地使用權出讓最高年限的表述中，錯誤的是( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.私立學校用地50年 B.廠房用地50年

　　C.大型超市用地50年 D.別墅用地70年

　　答案：C

　　解析：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的各類用途的國有土地使用權出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化衛生、體育用地50年; (4)商業、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。大型超市用地屬于商業用地，應為40年。

　　例題3：下列用地中，出讓國有建設用地使用權法定最高年限為50年的有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

　　A.廉租住房用地 B.酒廠用地

　　C.教育、科技用地 D.文化、體育用地

　　E.度假村用地

　　答案：BCD

　　解析：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定的各類用途的國有土地使用權出讓最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化衛生、體育用地50年; (4)商業、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。度假村用地屬于旅游用地，應為40年。廉租住房用地為劃撥用地，無使用期限的限制。