2013年房產經紀人考試制度與政策第二章考點（12）

　　三、房地產經紀人員技術能力、權利與義務

　　(一)房地產經紀人員的職業技術能力

　　房地產經紀人應當具備下列職業技術能力：

　　(1)具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業知識;

　　(2)能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律、法規和行業管理的各項規定;

　　(3)熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能;

　　(4)具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌;

　　(5)有一定的外語水平。

　　房地產經紀人協理應當具備下列職業技術能力、

　　(1)了解房地產的法律、法規及有關行業管理的規定;

　　(2)具有一定的房地產專業知識;

　　(3)掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。

　　(二)房地產經紀人員的權利和義務

　　房地產經紀人享有以下權利：

　　(1)依法發起設立房地產經紀機構;

　　(2)加入房地產經紀機構，在房地產經紀機構關鍵崗位任職;

　　(3)指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務;

　　(4)經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供與交易有關的資料;

　　(6)有權拒絕執行委托人發出的違法指令;

　　(7)執行房地產經紀業務并獲得合理傭金。

　　房地產經紀人協理享有以下權利：

　　(1)房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構;

　　(2)協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

　　房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行以下義務：

　　(1)遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;

　　(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務;

　　(3)接受職業繼續教育，不斷提高業務水平;

　　(4)向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務;

　　(5)為委托人保守商業秘密。

　　例題：房地產經紀人協理享有的權利有( )。(2007年房地產經紀人制度試題)

　　A.經所在房地產經紀機構授權訂立房地產經紀合同

　　B.協助房地產經紀人處理相應的經紀事務并獲得合理報酬

　　C.有權加入房地產經紀機構

　　D.同時受聘于兩個房地產經紀機構并執行業務

　　E.為委托人評估出售房屋的價格

　　答案：BC

　　解析：房地產經紀人協理享有以下權利：(1)房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構; (2)協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

　　第三節 房地產經紀活動管理

　　一、加強房地產經紀活動管理的重要性

　　房地產經紀作為房地產交易的橋梁，起著溝通房地產市場供給和需求的作用，房地產經紀機構和房地產經紀人專業化、優質化的服務，推動了房地產市場的繁榮，并已成為我國房地產業的重要組成部分。房地產買賣作為不動產交易涉及一系列的專業知識、復雜手續，一般應該由專業機構和人員來操作。規范的房地產經紀機構應站在客觀、公正的立場上保障雙方當事人的合法權益，最大限度地促進交易的正常、順利進行。房地產經紀人作為代理執行者，能夠推動和保證房地產交易快速、有效、公正地實現，對促進房地產市場的發展起到積極作用。

　　目前，房地產經紀行業法制建設滯后，市場運行規則不健全，房地產經紀市場誠信缺失，交易資金安全沒有保障。房地產經紀機構行為不規范，無照經營、超越經營范圍，騙取中介費、看房費，未經委托人同意，以高于委托人意向的價格租售房屋，賺取差額部分價款等違規行為時有發生。從業人員素質低，房地產經紀人出租、出借執業證書等問題比較突出。2006年12月29日，原建設部、中國人民銀行共同下發了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，就是為了建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，維護房地產經紀活動當事人的合法權益。

　　二、房地產經紀管理的主要措施

　　(一)全面推行房地產經紀機構備案公示制度

　　房地產經紀機構及所設的分支機構和交易保證機構應當自領取營業執照之日起30日內，到工商登記所在地的房地產管理部門備案，由房地產管理部門出具備案證明。房地產管理部門及時將已備案的房地產經紀機構的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產經紀人及房地產經紀人協理(以下簡稱注冊房地產經紀人員)等信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。

　　(二)嚴格實施房地產經紀人員職業資格制度

　　各級房地產管理部門要按照《人事部、建設部關于印發<房地產經紀人員職業資格制度暫行規定>和<房地產經紀人執業資格考試實施辦法>的通知》(人發[2001]128號)和《關于轉變房地產經紀人執業資格注冊管理方式有關問題的通知》(建辦住房[2004]43號)的規定，做好房地產經紀人執業資格考試工作，加強注冊管理。并組織開展房地產經紀人協理考試和注冊工作。房地產經紀行業組織將配合行政主管部門，建立健全對房地產經紀人員的繼續教育制度，不斷提高房地產經紀人員整體素質。對于在執業活動中有違法違規行為的注冊房地產經紀人員，注冊機構應當收回其注冊證書。

　　(三)規范房地產經紀行為

　　房地產經紀人員在執行業務時應當嚴格執行《房地產經紀執業規則》，主動向當事人出示房地產經紀人注冊證書或者房地產經紀人協理證書。房地產經紀機構與委托人簽訂委托合同后，方可對外發布相應的房源、客源信息，具體要求如下：

　　(1)發布的信息應當與事實相符，不得發布虛假信息、未經核實的信息。

　　(2)房地產經紀機構和經紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息。

　　(3)不得以低價購入(租賃)、高價售出(轉租)等方式賺取差價，不得謀取非法收益。

　　(4)不得采取內部認購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導和欺騙當事人。

　　(5)不得泄露或利用委托人的商業秘密與他人串通損害委托人的利益。

　　(四)加強房地產經紀合同管理

　　推廣使用有關部門和行業組織推薦的房地產經紀合同文本。房地產經紀機構與當事人簽訂房地產經紀合同前，應當明示有關部門或行業組織推薦的房地產經紀合同示范文本，供當事人選用。不得簽署損害委托人利益的合同。房地產經紀合同中應當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產經紀合同應當有執行該業務的注冊房地產經紀人的簽名。

　　(五)建立存量房交易結算資金管理制度

　　發展交易保證機構，專門從事交易資金監管。交易保證機構不得從事經紀業務。建立交易保證機構保證金制度，由各地對保證金的數額作出具體規定。交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產經紀機構或交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶，根據合同約定條件，劃轉交易資金�？蛻艚灰捉Y算資金專用存款賬戶中的交易結算資金，獨立于房地產經紀機構和交易保證機構的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于房地產經紀機構和交易保證機構的負債，交易結算資金的所有權屬于交易當事人。若有關部門對客戶交易結算資金專用存款賬戶進行凍結和扣劃，開戶銀行、房地產經紀機構或交易保證機構有義務出示證據以證明交易結算資金及其銀行賬戶的性質。

　　(六)規范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉

　　房地產經紀業務，通過房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立交易結算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產經紀機構或交易保證機構名稱后加"客戶交易結算資金"字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結算資金的存儲和支付。房地產經紀機構和交易保證機構應在銀行按房產的買方分別建立子賬戶。交易當事人應根據需要在銀行開立個人銀行結算賬戶。開立客戶交易結算資金專用存款賬戶時，房地產經紀機構和交易保證機構應當向銀行出具工商營業執照、基本存款賬戶開戶許可證和房地產管理部門出具的備案證明。子賬戶劃轉時應當有房地產經紀機構或交易保證機構和房產買方的簽章。

　　交易結算資金的存儲和劃轉均應通過交易結算資金專用存款賬戶進行，房地產經紀機構、交易保證機構和房地產經紀人員不得通過客戶交易結算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。房產買方應將資金存入或轉入客戶交易結算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過轉賬的方式劃入房產賣方的個人銀行結算賬戶。當交易未達成時，通過轉賬的方式劃入房產買方的原轉人賬戶;以現金存入的，轉入房產買方的個人銀行結算賬戶�？蛻艚灰捉Y算資金專用存款賬戶不得支取現金。

　　(七)加強交易結算資金專用存款賬戶管理

　　房地產經紀機構或交易保證機構應保證客戶交易結算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產經紀合同中的約定一致。房地產管理部門要采取定期或不定期檢查的方式，對房地產經紀機構或交易保證機構的客戶交易結算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強監管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴肅查處。

　　客戶交易結算資金專用存款賬戶的開戶銀行應按照其與房地產經紀機構或交易保證機構的約定，加強資金管理，確保存量房交易結算資金�？顚Ｓ�。

　　(八)建立健全辦事公開制度

　　各市、縣房地產管理部門應當完善房地產市場信息系統。有條件的地方，要積極開通房地產經紀合同和交易合同網上簽約系統，構建統一的網上簽約、交易過戶、產權登記信息平臺，方便房地產經紀人及交易當事人查詢房地產交易登記信息。

　　(九)建立和完善信用公示制度

　　各級房地產管理部門或房地產經紀行業組織要不斷完善房地產經紀機構和房地產經紀人員信用檔案系統，對房地產經紀機構和房地產經紀人員的失信、違法、違規行為，要記人信用檔案并向社會公示。

　　(十)加強房地產經紀行業自律建設

　　房地產經紀行業組織要不斷建立和完善房地產經紀執業規則，明確執業標準及經紀行為準則。建立健全房地產經紀機構資信評價體系，積極開展資信評價活動。建立房地產經紀機構和經紀人員失信懲戒機制。探索建立房地產經紀機構房源、客源信息共享系統。

　　例題：房地產經紀活動管理中，下列關于建立存量房交易結算資金管理制度，表述正確的是( )。

　　A.要展交易保證機構，專門從事交易資金監管

　　B.交易保證機構可以事經紀業務

　　C.建立交易保證機構保證金制度，由各地對保證金的數額作出具體規定

　　D.交易結算資金的所有權屬于交易當事人

　　E.客戶交易結算資金專用存款賬戶中的交易結算資金，屬于房地產經紀機構和交易保證機構的負債

　　答案：ACD

　　解析：交易保證機構不得從事經紀業務�？蛻艚灰捉Y算資金專用存款賬戶中的交易結算資金，獨立于房地產經紀機構和交易保證機構的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于房地產經紀機構和交易保證機構的負債，交易結算資金的所有權屬于交易當事人。