2013年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度與政策第二章考點（12）

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員技術(shù)能力、權(quán)利與義務(wù)

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技術(shù)能力

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當具備下列職業(yè)技術(shù)能力：

　　(1)具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和相關(guān)經(jīng)濟理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識;

　　(2)能夠熟練掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)相關(guān)的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定;

　　(3)熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能;

　　(4)具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌;

　　(5)有一定的外語水平。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當具備下列職業(yè)技術(shù)能力、

　　(1)了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定;

　　(2)具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識;

　　(3)掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務(wù)操作技術(shù)及技能。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利和義務(wù)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有以下權(quán)利：

　　(1)依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);

　　(2)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關(guān)鍵崗位任職;

　　(3)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務(wù);

　　(4)經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供與交易有關(guān)的資料;

　　(6)有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;

　　(7)執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有以下權(quán)利：

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);

　　(2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當履行以下義務(wù)：

　　(1)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;

　　(2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

　　(3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平;

　　(4)向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù);

　　(5)為委托人保守商業(yè)秘密。

　　例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有的權(quán)利有( )。(2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)

　　A.經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　B.協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理相應(yīng)的經(jīng)紀事務(wù)并獲得合理報酬

　　C.有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

　　D.同時受聘于兩個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)并執(zhí)行業(yè)務(wù)

　　E.為委托人評估出售房屋的價格

　　答案：BC

　　解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理享有以下權(quán)利：(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu); (2)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理

　　一、加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理的重要性

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀作為房地產(chǎn)交易的橋梁，起著溝通房地產(chǎn)市場供給和需求的作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)，推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，并已成為我國房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)買賣作為不動產(chǎn)交易涉及一系列的專業(yè)知識、復(fù)雜手續(xù)，一般應(yīng)該由專業(yè)機構(gòu)和人員來操作。規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)站在客觀、公正的立場上保障雙方當事人的合法權(quán)益，最大限度地促進交易的正常、順利進行。房地產(chǎn)經(jīng)紀人作為代理執(zhí)行者，能夠推動和保證房地產(chǎn)交易快速、有效、公正地實現(xiàn)，對促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極作用。

　　目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)法制建設(shè)滯后，市場運行規(guī)則不健全，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場誠信缺失，交易資金安全沒有保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為不規(guī)范，無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍，騙取中介費、看房費，未經(jīng)委托人同意，以高于委托人意向的價格租售房屋，賺取差額部分價款等違規(guī)行為時有發(fā)生。從業(yè)人員素質(zhì)低，房地產(chǎn)經(jīng)紀人出租、出借執(zhí)業(yè)證書等問題比較突出。2006年12月29日，原建設(shè)部、中國人民銀行共同下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，就是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場秩序，維護房地產(chǎn)經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的主要措施

　　(一)全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案公示制度

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及所設(shè)的分支機構(gòu)和交易保證機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到工商登記所在地的房地產(chǎn)管理部門備案，由房地產(chǎn)管理部門出具備案證明。房地產(chǎn)管理部門及時將已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人、注冊資本、注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理(以下簡稱注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員)等信息向社會公布，供房地產(chǎn)交易當事人選擇。

　　(二)嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度

　　各級房地產(chǎn)管理部門要按照《人事部、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定>和<房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法>的通知》(人發(fā)[2001]128號)和《關(guān)于轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊管理方式有關(guān)問題的通知》(建辦住房[2004]43號)的規(guī)定，做好房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試工作，加強注冊管理。并組織開展房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試和注冊工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織將配合行政主管部門，建立健全對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的繼續(xù)教育制度，不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人員整體素質(zhì)。對于在執(zhí)業(yè)活動中有違法違規(guī)行為的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，注冊機構(gòu)應(yīng)當收回其注冊證書。

　　(三)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在執(zhí)行業(yè)務(wù)時應(yīng)當嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，主動向當事人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂委托合同后，方可對外發(fā)布相應(yīng)的房源、客源信息，具體要求如下：

　　(1)發(fā)布的信息應(yīng)當與事實相符，不得發(fā)布虛假信息、未經(jīng)核實的信息。

　　(2)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息。

　　(3)不得以低價購入(租賃)、高價售出(轉(zhuǎn)租)等方式賺取差價，不得謀取非法收益。

　　(4)不得采取內(nèi)部認購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當事人。

　　(5)不得泄露或利用委托人的商業(yè)秘密與他人串通損害委托人的利益。

　　(四)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管理

　　推廣使用有關(guān)部門和行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同文本。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，應(yīng)當明示有關(guān)部門或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，供當事人選用。不得簽署損害委托人利益的合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中應(yīng)當約定交易資金交付的條件和具體方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)當有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的簽名。

　　(五)建立存量房交易結(jié)算資金管理制度

　　發(fā)展交易保證機構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。交易保證機構(gòu)不得從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)。建立交易保證機構(gòu)保證金制度，由各地對保證金的數(shù)額作出具體規(guī)定。交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，根據(jù)合同約定條件，劃轉(zhuǎn)交易資金。客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當事人。若有關(guān)部門對客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶進行凍結(jié)和扣劃，開戶銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)有義務(wù)出示證據(jù)以證明交易結(jié)算資金及其銀行賬戶的性質(zhì)。

　　(六)規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)名稱后加"客戶交易結(jié)算資金"字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)應(yīng)在銀行按房產(chǎn)的買方分別建立子賬戶。交易當事人應(yīng)根據(jù)需要在銀行開立個人銀行結(jié)算賬戶。開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)應(yīng)當向銀行出具工商營業(yè)執(zhí)照、基本存款賬戶開戶許可證和房地產(chǎn)管理部門出具的備案證明。子賬戶劃轉(zhuǎn)時應(yīng)當有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)和房產(chǎn)買方的簽章。

　　交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進行，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、交易保證機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得通過客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶以外的其他銀行結(jié)算賬戶代收代付交易資金。房產(chǎn)買方應(yīng)將資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶，交易完成后，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個人銀行結(jié)算賬戶。當交易未達成時，通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)人賬戶;以現(xiàn)金存入的，轉(zhuǎn)入房產(chǎn)買方的個人銀行結(jié)算賬戶。客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金。

　　(七)加強交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)應(yīng)保證客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的資金支付條件和具體方式與房地產(chǎn)經(jīng)紀合同中的約定一致。房地產(chǎn)管理部門要采取定期或不定期檢查的方式，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強監(jiān)管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴肅查處。

　　客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開戶銀行應(yīng)按照其與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)的約定，加強資金管理，確保存量房交易結(jié)算資金專款專用。

　　(八)建立健全辦事公開制度

　　各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。有條件的地方，要積極開通房地產(chǎn)經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約、交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺，方便房地產(chǎn)經(jīng)紀人及交易當事人查詢房地產(chǎn)交易登記信息。

　　(九)建立和完善信用公示制度

　　各級房地產(chǎn)管理部門或房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織要不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信用檔案系統(tǒng)，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的失信、違法、違規(guī)行為，要記人信用檔案并向社會公示。

　　(十)加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律建設(shè)

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織要不斷建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則，明確執(zhí)業(yè)標準及經(jīng)紀行為準則。建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資信評價體系，積極開展資信評價活動。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員失信懲戒機制。探索建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房源、客源信息共享系統(tǒng)。

　　例題：房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理中，下列關(guān)于建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，表述正確的是( )。

　　A.要展交易保證機構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管

　　B.交易保證機構(gòu)可以事經(jīng)紀業(yè)務(wù)

　　C.建立交易保證機構(gòu)保證金制度，由各地對保證金的數(shù)額作出具體規(guī)定

　　D.交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當事人

　　E.客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負債

　　答案：ACD

　　解析：交易保證機構(gòu)不得從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)。客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)的負債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當事人。