2012年房地產經紀人考試經紀概論知識點8

    二、房地產經紀人的權利和義務

    （一） 房地產經紀人人的權利

    1、經營權利

    房地產經紀人取得房地產經紀人資格證和執業證后，受聘于某房地產經紀機構，或該機構領取營業執照后，從事房地產經紀活動，均屬合法行為，應當受到國家法律保護。

    2、知情權

    房地產經紀人有權要求委托人提供委托事務相關資料及真實情況。

    3、請求和獲得報酬的權利

    房地產經紀人所提供的服務是有償服務，當經紀人促成房地產買賣有雙方達成了交易，或為顧客提供了咨詢服務等，他便有權要求支付合理的傭金，作為他提供勞務的報酬。經紀人在完成受托的任務后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權和勝訴權。

    4、請求支付成本費用的權利

    房地產經紀人在開展經紀活動的時候，不可避免地要支出一些費用，如為尋找買主而支付的通訊費、交通費、廣告費，帶客戶看房時所支付的展示費等等。經紀人在完成受托的任務后，有權要求支付這一類在經紀成本范圍內的有關費用。甚至，即使經紀人未完成受托的任務，但確定支付了經紀成本費用，也可請求支付。處理委托事務的費用一般應事先取得，有專門約定的依照約定的時間取得，在簽訂經紀合同時，最好能在合同的有關條款中說盡的說明。

    5、要求權

    受委托人有權要求委托人及時接受事務處理結果并承擔責任。受托人處理委托事務的行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進行的，委托人對事務的處理結果要負責，不能無故拒絕委托事務處理結果，也不得故意托延。

    受托人有權要求委托人清償受托人因處理委托事務產生的債務或造成的損失。《合同法》第407條規定：“受托人處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”這里的損失既包括無意識的財產損失或其他權益損失，也包括因處理委托事務所產生的債務。受托人在處理委托事務過程中所產生的債務實際上是委托人的債務，理應由委托人承擔。

    （二）房地產經紀人的義務

    1、合法經營的義務

    房地產經紀人在開展經紀業務時，必須遵守國家的有關法規、法令、嚴禁違法經營。如不得超越經營范圍；不得為國家法律禁止流通的房地產進行中介；不得收取傭金以外的額外報酬或好處費等。

    2、辦理委托事務的義務

    委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務來實現委托人所追求的結果，因此，辦理委托事務便成為受托人在委托合同中承擔的首要義務。《合同法》第399條規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯系的，受托人應當妥善處理委托事務，但事后應當將該情況及時報告委托人。”受托人在履行這一義務時，應注意：

    （1） 受托人應當按照委托人的指示和要求忠實地委托權限范圍內辦理委托事務，不得違背、曲解和擅自變更委托人的指示和要求，不得超越委托人委托的權限范圍。要認真維護委托人的合法權益，想方設法盡力去完成委托事務。

    （2） 受托人應當根據委托人的指示親自辦理委托事務，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當事人雙方之間的相互信任為基礎的，；因此，受托人不得擅自將自己受托的事務轉托他人處理。

    （3） 受托人應當遵循誠實信用的原則，認真辦理委托事務。

    3、報告義務

    《合同法》第425條規定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”為了維護委托人的合法權益，受托人在辦理委托事務的過程中，根據委托人的請求或認為必要之時，應當及時向委托人報告委托事務處理的進展情況、存在的問題和可能的結果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報告時間的，受約人應當按時進行報告。受托人在辦理委托事務完畢時，應當向委托人全面報告委托事務的辦理經過和結果。《合同法》第401條規定：“受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應當報告委托事務的結果。

    4、誠實介紹情況的義務

    房地產經紀人在進行經紀業務的活動時，有必要將當事人應當知道的事實如實告知當事人，如對于房地產的置業者，就必須如實詳盡地將有關房屋的質量、年代、位置、真實價格、城市規劃的情況、權屬情況等問題加以介紹。嚴禁房地產經紀人利用刊登虛假廣告、隱瞞或夸大事實、弄虛作假等手段來欺騙消費者，損害當事人的利益。