2011年房地產經紀人制度與政策考試重點12

    2、 租賃客體的審查：

    （1） 房產三證：房屋所有權證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關系的法律基礎，無法提供出租房屋的房產三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權利；

    （2） 是否轉租：出租方并無房產三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉租人的身份，對待房屋轉租的情況，要仔細審查了解該轉租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關于房屋轉租情況處理的條款。原則上房屋轉租需要房東提供同意轉租的書面聲明，否則未經房東允許擅自轉租，轉租合同無效。

    （3） 是否抵押：除了仔細審查房產三證，房屋抵押的情況也要了解。根據法律

    規定，未經抵押權人同意擅自出租房屋的，無效。

    （4） 是否共有：根據房屋所有權證上產權人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據婚姻法的規定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產權情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。

    3、 租賃關系中應注意的問題：

    （1） 不得出租的幾種情況：

    ①未經綜合驗收的新建房屋：有的開發商或房屋所有人急功近利，甚至未經過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關法規，二對承租方的安全造成威脅；

    ②沒有產權證的房屋：產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的權屬關系，從而沒有租賃的法律基礎；

    ③未經原出租人同意，承租人擅自轉租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權，追究法律責任；

    ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產權證和租賃證進行處罰；

    ⑤產權共有，未經全體共有人一致同意的房屋；

    ⑥已經抵押的房屋未經抵押權人同意的房屋：已經抵押的所有權人在行使權利時在法律上已經受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權人的同意；

    （2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。

    4、買賣不破租賃、承租人的優先購買權問題（案例分析）：

    二、房屋買賣

    1、 買賣主體的審查：

    （1） 買受方：可能會碰到的情況：

    a. 買方是未成年人：

    根據我國現行法律規定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。

    注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。