2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀概論串講第一章2

    第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）

    一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的產(chǎn)生與歷史沿革

    （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物

    從經(jīng)紀產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最初的商品交換是分散進行的，沒有固定的場所和時間。

    隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來越頻繁，出現(xiàn)了把眾多的買者和賣者集中到一起進行交易的集市。但是在集市上，每一個人市者并非都對市場的情況了如指掌，熟諳交易技巧。

    這就需要那些經(jīng)常出入于市場、了解市場情況、熟悉市場行情和交易技巧的人，在市場上充當交易的中介，公正、誠實地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易快速實現(xiàn)。

    到了近代和現(xiàn)代，社會分工日益發(fā)展，生產(chǎn)社會化程度日益提高，市場迅速擴大，商品市場內(nèi)在的信息不對稱問題日益突出。

    一方面，眾多的生產(chǎn)者不能及時找到消費者；另一方面，眾多的消費者找不到合適的商品。傳統(tǒng)的商業(yè)形式并不能解決這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營方式不斷革新涌現(xiàn)。

    一部分掌握各種信息和購銷渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務(wù)，促成交易的實現(xiàn)，由此產(chǎn)生了人類經(jīng)濟活動的全新行業(yè)——經(jīng)紀業(yè)。

    尤其是隨著市場細化和專業(yè)化程度的提高，交易的難度和費用提高，在一些專業(yè)市場上更需要那些具有專門知識和交易技巧的人為客戶提供服務(wù)或代客戶進行交易。

    （4）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的興起可以追溯到唐宋時期，隨著商品經(jīng)濟進一步發(fā)展，商品交易范圍和品種擴大，牙人之間的分工和專業(yè)化也進一步發(fā)展起來。當時，專事田宅交易的經(jīng)紀人被人稱為“莊宅牙人”。

    北宋初年的《宋刑統(tǒng)》是根據(jù)唐前期的《唐律》并選取唐中后期、五代有關(guān)敕令編纂而成的，它在關(guān)于“典賣指當論競物業(yè)”的刑律規(guī)定中，轉(zhuǎn)引了唐元和六年（公元811年）以后的一段敕文，稱“應典賣倚當物業(yè)，先問房親。房親不要，次問四鄰。四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。雖然這份敕文的確切時間不詳，但據(jù)此可推斷，從事田宅買賣的牙人在唐代已出現(xiàn)。從敕文內(nèi)容可以看出，當時的牙人在確認典賣物業(yè)的所有權(quán)與合法性之后，還必須評議出典賣田宅的價格，而后遵照一定的習俗依次尋求買主，但也遵守”得價高處交易“的商業(yè)原則。

    宋代有“典賣田宅增牙稅錢”的記載（《宋史》一七九卷第一三二志），表明房地產(chǎn)經(jīng)紀活動開始與稅收聯(lián)系起來。元代大量存在從事房屋買賣說合的中介，他們被稱為“房牙”。這一稱謂一直沿用到清代。

    1840年鴉片戰(zhàn)爭以后，我國上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營活動，房地產(chǎn)掮客也應運而生。到這一時期，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動主要是由個人化的經(jīng)紀人員來實施的，尚未形成獨立的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

    西方各國房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的起源相對較早。以美國為例，在早期的房地產(chǎn)交易中，主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來，介紹房地產(chǎn)買賣的房地產(chǎn)經(jīng)紀人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買賣居間，還能代交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)的交易中，漸漸取代了律師和公證人，成為房地產(chǎn)交易的中介環(huán)節(jié)。這種真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的出現(xiàn)，大大促進了美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。到了近代，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，較為規(guī)范、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)開始形成。

    （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的歷史進程

    1.中國大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展（1949年以后）

    （1）1949～1978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展

    解放初期，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動仍較為活躍。當時整個房地產(chǎn)經(jīng)紀活動比較混亂，一部分不法房地產(chǎn)經(jīng)紀人員用欺騙、威脅等手段，對房東、房客或房屋的買主、賣主進行敲詐，索取高額費用，并哄抬房價。在20世紀50年代初，政府加強了對經(jīng)紀人員的管理，采取淘汰、取締、改造、利用以及懲辦投機等手段，整治了當時的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)。隨后直到（3）1978年改革開放這段時期，由于住房作為“福利品”由國家投資建設(shè)和分配，整個社會的房地產(chǎn)資源配置并不是通過市場交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本上消失了。

    （2）1978年到現(xiàn)在的中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

    改革開放為中國內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)提供了孕育、生長的土壤。隨著房地產(chǎn)市場的恢復、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和運作經(jīng)驗的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也開始復興，并取得了快速發(fā)展。

    這一時期中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展可以分為以下五個階段：

    時間階段內(nèi)容

    20世紀80年代到90年代初萌芽階段（1）零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的企業(yè)

    （2）1988年12月，全國第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的機構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立

    1992～1996年起步階段（1）1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令第97號），使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認

    1997～1999年崛起階段（1）房地產(chǎn)三級市場（即二手房市場）興起，這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的機遇

    （2）1996年12月，中國內(nèi)地首個地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會成立，標志著中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動。

    2000～2004年擴張階段（1）政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織開始走向一線管理。

    （2）2004年7月，經(jīng)批準，中國房地產(chǎn)估價師學會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會。

    2005～2008年盤整階段（1）地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也相應出現(xiàn)了“洗牌”的局面

    （2）一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在信息化建設(shè)、研發(fā)投入、員工培訓上有了長足的發(fā)展。

    第一階段：萌芽階段（20世紀80年代到90年代初）。20世紀80年代到90年代初，中國房地產(chǎn)市場處于復蘇、萌動階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動隨之重新出現(xiàn)。

    這一階段，在改革開放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的企業(yè)，1988年12月，全國第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的機構(gòu)——深圳國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司成立。

    第二階段：起步階段（1992—1996年）。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。

    1992年、1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，1993年下半年國家開始宏觀調(diào)控。1994年7月出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》和1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令第97號），使房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，到1996年底，全國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已近萬家，同時從事中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有幾十萬人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)和經(jīng)紀人員的數(shù)量還在迅速增加。

    當然，從全國范圍來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展是不均衡的，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在一些經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)發(fā)展得較早、較快，而在一些經(jīng)濟相對落后的地區(qū)則發(fā)展較晚、較慢。深圳僅1993年一年就批準成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。這個時期，政府部門依然承擔著房地產(chǎn)交易管理及部分中介服務(wù)，但隨著對改革認識的深化和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的成長，一些地方政府已開始著手搞活房地產(chǎn)三級市場的制度建設(shè)工作。

    如1996年上海市政府從盤活存量，消化增量，拉動有效需求的目的出發(fā)，先后出臺了一系列加速存量房流轉(zhuǎn)的政策，為上海房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展以及之后以存量房經(jīng)紀為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的崛起奠定了基礎(chǔ)。

    第三階段：崛起階段（1997—1999年）。

    隨著住房制度改革的推進和住房商品化進程的加快，房地產(chǎn)三級市場（即二手房市場）興起，這為中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)帶來了第二次大發(fā)展的機遇。上海從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化分配，同時開創(chuàng)了二、三級市場聯(lián)動。這些政策措施，在促進增量房銷售的同時，使巨大的存量房有了流通渠道，強有力地推動了三級市場的蓬勃發(fā)展。存量房交易也從私房交易擴展到了售后公房、次新房交易，以及購房、租房、置換等多種方式的交易。

    自1997年末注冊資金500萬元人民幣的上海房屋置換股份有限公司成立之后，一批規(guī)�；�、以存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)陸續(xù)誕生。1999年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)發(fā)展到2 771家，比1996年增長了40.2%.（5）自1998年開始，全國各地許多城市的房地產(chǎn)行政主管部門和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士主動到上海，學習房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的經(jīng)驗，和代表這一階段新興的規(guī)模化房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——上海房屋置換股份有限公司的經(jīng)營管理模式。

    這一階段，一些城市的市級、區(qū)（縣）級房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場陸續(xù)轉(zhuǎn)制，由直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)轉(zhuǎn)為主要履行相關(guān)房地產(chǎn)市場管理職能。同時，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的崛起，行業(yè)的管理問題日趨緊迫，政府開始考慮由房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織來協(xié)助行業(yè)行政主管部門進行行業(yè)管理。

    1996年12月，中國內(nèi)地首個地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會成立，標志著中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理完全的行政管理模式開始松動。

    第四階段：擴張階段（2000～2004年）。

    2000年，原建設(shè)部開始正式在全國推廣上海房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的經(jīng)驗和模式。全國二、三級市場均快速發(fā)展，供需兩旺，各大城市的房地產(chǎn)市場大都已成為真正的百姓市場。許多城市開始實施的舊區(qū)改造，也催生了大量的住房需求。這些都有力地推動了各大城市房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的快速發(fā)展。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的持續(xù)擴張，對普通百姓生活的影響日益增大。為了提高房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的經(jīng)紀行為，政府相繼出臺了有關(guān)政策。

    2001年12月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（人發(fā)[2001]128號），決定對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度。

    2002年7月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合舉辦了首次全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格認定考試。這在一定程度上提升了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，但是相對龐大的行業(yè)人數(shù)而言，具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的人員比重還相當小，業(yè)內(nèi)不規(guī)范執(zhí)業(yè)、侵害交易雙方利益的現(xiàn)象還時有發(fā)生。

    2002年8月，原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號），指出房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍包括房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。

    房地產(chǎn)信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等，以便為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督房地產(chǎn)行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)，為社會公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀行為提供途徑。

    2003年在國務(wù)院18號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）中，又強調(diào)要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務(wù)。

    在這一階段，政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織開始走向一線管理。

    2004年7月，經(jīng)批準，中國房地產(chǎn)估價師學會更名為中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會。

    中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會作為唯一全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織，它在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)行業(yè)管理中的主要職能是，負責房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作并將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊與房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的自律管理結(jié)合起來；大力推動房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)誠信建設(shè)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用檔案；開展房地產(chǎn)經(jīng)紀和機構(gòu)資信評價，建立房地產(chǎn)交易信息共享系統(tǒng)，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為居民提供行為規(guī)范、誠實信用、信息準確、高效便捷的服務(wù)；制定房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀損害賠償和執(zhí)業(yè)風險防范制度。全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的成立標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)已發(fā)展到一個新階段。