2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講18

    2007年的中國大地迎來了一場前所未有的資本盛宴。股價節節上升，樓市空前火爆，“流動性過剩”成了當時最為時髦的經濟術語，而這一切或多或少地轉換成了百姓手中日益膨脹的金融資產。

    然而，天有不測風云。資本市場的盛宴在今年顯然已無法再續，而高位入市的投資者也為之付出了“瘋狂的代價”：今年上半年上證指數跌幅達48%，而樓市的跌幅也同樣不容樂觀。近年來一直領全國樓市風氣之先的深圳，甚至出現了“購房者斷供”的現象，由此行業危機的風險正在逐漸向金融系統轉移，引起了業內的恐慌。在事實面前，我們不得不接受一個“三方皆輸”局面的產生——銀行擔負大量不良貸款、開發商資金周轉困難、購房者成為實實在在的負資產者，流動性危機籠罩全局。

    投機客：“炒房炒成民工”

    投機客的進入，營造了房地產市場的虛假繁榮，但房地產市場也正在此時由于過度投機而走向扭曲。銀行、開發商和投機客之間，按“風險承受能力最小的先死”的游戲規則，高位接盤的投機客無疑首先上了“絞刑架”

    房價泡沫的擠壓是一個漫長而痛苦的過程，而對此痛苦感受之最深切者，莫過于瘋狂入市、高位接盤的投機客。房價下跌，銀行不過多添幾筆壞賬，地產商大不了出局當個“范跑跑”，而投機客卻只能用有限的個人資產去填補這房價下跌的“黑洞”。

    權威數據顯示，曾經是房價漲幅榜冠軍的深圳，今年以來一直在領跌全國，今年前五個月深圳房價每平米單價分別為15080元、16314元、13618元、11962元和11014元，與去年10月17350元的歷史高位相比，到今年5月，深圳房價已經下跌了36.5%.按照負資產的概念，只要房價下跌超過30%，首付在三成的購房者，不僅其首付化為烏有，手中的房產按照市場現價也無法抵償銀行貸款，成為名副其實的負資產者。為了應對危機，深圳的一些業主選擇了主動的“斷供”。

    深圳“購房者斷供”雖然只是個例，尚未在全國其他主要城市中大規模出現，但卻體現了房地產業的一次徹底的危機。令人頗為擔心的是，由此金融系統正承受著來自行業轉嫁的風險；更深層次的意義是，在中國的房地產市場，行業衰退的壓力令人難以喘息，而作為購買力的主力軍，炒房客作為一個群體首先被迫宣告了退出，“購房者斷供”是其一紙“退出宣言”。

    在投機氣氛如此濃重的市場氛圍中，“購房者斷供”是偶然中的必然，一個注定的結局。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告（2007）》顯示，深圳2006年置業者中有超過30%的置業者在取得產權證后半年之內轉手，投機之嚴重由此可見一斑。想必在市場繁榮的2007年，這一投機行為必然更為嚴重：個人購房上百套的屢見不鮮，某些樓盤炒房客控制房屋的比例占到了85%以上。

    投機客的進入，營造了房地產市場的虛假繁榮，但房地產市場也正在此時由于過度投機而走向扭曲。這個遠遠偏離民眾購買力的繁榮顯得十分脆弱，一旦房價掉頭向下，這種下跌通道一旦形成，就會有一個加速下跌的過程。此時，銀行、開發商和投機客之間，按“風險承受能力最小的先死”的游戲規則，高位接盤的投機客無疑首先上了“絞刑架”。

    幾年前最抓人眼球的新聞是“炒房炒成了房東”，一個個財富神話把更多來自各行各業、青澀的投資者卷了進來。而近來最炙手可熱的消息已是“炒房炒成了民工”，其主人公李金東稱得上是近年來深圳炒房客的一個縮影和典型。據報道，深圳炒房客李金東2003年以40萬元“開炒”，2006年身家過億，2007年下半年后，隨著調控深入、深圳房價縮水三成，大舉吃進的房子賣不掉，租金遠抵不上月供。扛不住的他不得不以協議轉讓、由他人償還剩余房貸的方式將69套房子割肉，而自己則一貧如洗，棲身每月租金300元的農民房中。

    曾經瘋狂、如今深套，一夕暴富、一朝猝死，貸款炒房的炒房客終被房子“炒焦”，而會為破產的炒房客掬一把同情之淚的人只怕是少之又少，波折的人生經歷留給炒房客們的是無盡的思考與自責。如今李金東躺在農民房里盯著斑駁的天花板，他大概會想起，5年前當他懷揣40萬元準備做實業的時候，是如何發現炒房沒有門檻，而錢遠比做實業來得更快、更好賺；這5年他又是如何一步步下水，忘記了知足與風險的。