2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講17
來源：育路教育網發布時間：2011-09-27 16:43:59
建設用地使用權提前收回及其補償
物權法解釋：第一百四十八條「建設用地使用權提前收回及其補償」
第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
「解釋」本條是建設用地使用權提前收回及其補償的規定。
以出讓方式設立的建設用地使用權都有期限。建設用地使用權期間屆滿前，出讓人能否收回建設用地使用權？根據土地管理法第五十八條的規定，為了公共利益需要使用土地的，
由有關政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權，并應當對土地使用權人給予適當補償。
在實踐中，當事人一般也在建設用地使用權出讓合同中對提前收回的情況做出約定。
國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設用地的內容：“根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。”本條對提前收回的補償標準做了更為細化的規定。首先，對于建設用地上的房屋及其他不動產，應當依據征收的規定給予補償。
本法第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”
“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”因此，有關征收的規定是補償的依據。
其次，對于房屋所占用的建設用地，不適用征收的規定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產變為國有的財產，是一種改變所有權的法律行為。
我國城市的土地屬于國家所有，建設用地使用權人取得的是對土地使用的權利，國家收回本來就屬于自己的建設用地，不適用有關征收的規定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設用地使用權。
由于建設用地使用權人是按照建設用地的使用期限交納出讓金的，
因此，提前收回建設用地使用權的，出讓人還應當向建設用地使用權人退還相應的出讓金。比如，某商場的建設用地使用權期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據征收的規定給予補償，同時，還應當退還該商場所有權人10年的出讓金。
在當前國民經濟深幅向下調整、且尚未見底的情況下，中央陸續出臺了一系列提振經濟的措施，并擬推出10大產業的振興規劃。此時認真分析導致本輪調整的諸多原因，對癥下藥，選準擴大內需的關鍵領域意義重大。
我們以為，今天乃至未來相當長的一個時期，房地產業都將是我國擴大內需乃至促進消費的關鍵領域和關鍵環節。
本輪國民經濟深幅調整不能統統歸因于次貸危機引發的全球性衰退
2008年的國民經濟增長速度較之2007年大幅下降了近4個百分點，顯然，本輪深幅調整不能統統歸因于次貸危機引發的全球性衰退。據目前不完整的統計數據估計，外部需求下降大約導致2008年GDP增速下降2.5個百分點；
房地產投資下降導致增速下降約1個百分點。外部需求下降與房地產市場進入衰退，是導致增速回落的兩個獨立的源頭。連續5個季度的房地產交易量下降，外需因素影響很小，在時間上也遠遠早于國際金融危機對我國實體經濟產生影響的時間。
可見，導致國內房地產市場衰退的原因是獨立的，應該予以認真研究總結。
房地產業是我國擴大內需乃至消費增長的重要龍頭
房地產業的重要性在于其產業關聯的普遍性。房地產開發投資對GDP的貢獻率（綜合直接貢獻率和間接貢獻率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達到了21.7%.這一方面表明房地產業是推動國民經濟過去10年增長的重要引擎，
另一方面表明房地產市場的發展帶動了眾多行業的繁榮。不僅由投入產出聯系帶動了鋼材、水泥等制造業以及建筑業的增長，也通過家居空間的改善拉動了裝修裝飾、汽車、家電、家具等領域的消費顯著升級
。將其稱為我國擴大內需乃至消費增長的龍頭，毫不為過。因此，我們認為，在外部需求短期難以恢復的情況下，房地產市場的底部將決定本輪經濟調整的底部。
應該特別說明的是，我國的房地產市場與美歐房地產市場情況截然不同。引發美國次貸危機的癥結性原因，是在一個已經基本飽和的市場上，政府和國會希望“通過向沒有購買力的家庭提供體面住房，并通過金融衍生工具系統予以資助來提振經濟”所導致的。實際上，在這個過程中，金融衍生工具系統只是放大這場危機的一個技術性原因。
我國的情況截然不同，我國尚處于人口城市化“高峰進程”中，房地產市場會在較長時期保持很高的、有支付能力的需求強度（即使在當前，也有大量持幣伺機待購者，只不過在等待“底部到來的明確信號”）。
