2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關(guān)知識精講17

    建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償

    物權(quán)法解釋：第一百四十八條「建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償」

    第一百四十八條　建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

    「解釋」本條是建設(shè)用地使用權(quán)提前收回及其補償?shù)囊?guī)定。

    以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，出讓人能否收回建設(shè)用地使用權(quán)？根據(jù)土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，

    由有關(guān)政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)，并應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。

    在實踐中，當事人一般也在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對提前收回的情況做出約定。

    國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設(shè)用地的內(nèi)容：“根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應(yīng)的補償。”本條對提前收回的補償標準做了更為細化的規(guī)定。首先，對于建設(shè)用地上的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依據(jù)征收的規(guī)定給予補償。

    本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”

    “征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”因此，有關(guān)征收的規(guī)定是補償?shù)囊罁?jù)。

    其次，對于房屋所占用的建設(shè)用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產(chǎn)變?yōu)閲�有的財產(chǎn)，是一種改變所有權(quán)的法律行為。

    我國城市的土地屬于國家所有，建設(shè)用地使用權(quán)人取得的是對土地使用的權(quán)利，國家收回本來就屬于自己的建設(shè)用地，不適用有關(guān)征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。

    由于建設(shè)用地使用權(quán)人是按照建設(shè)用地的使用期限交納出讓金的，

    因此，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的，出讓人還應(yīng)當向建設(shè)用地使用權(quán)人退還相應(yīng)的出讓金。比如，某商場的建設(shè)用地使用權(quán)期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據(jù)征收的規(guī)定給予補償，同時，還應(yīng)當退還該商場所有權(quán)人10年的出讓金。

    在當前國民經(jīng)濟深幅向下調(diào)整、且尚未見底的情況下，中央陸續(xù)出臺了一系列提振經(jīng)濟的措施，并擬推出10大產(chǎn)業(yè)的振興規(guī)劃。此時認真分析導致本輪調(diào)整的諸多原因，對癥下藥，選準擴大內(nèi)需的關(guān)鍵領(lǐng)域意義重大。

    我們以為，今天乃至未來相當長的一個時期，房地產(chǎn)業(yè)都將是我國擴大內(nèi)需乃至促進消費的關(guān)鍵領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

    本輪國民經(jīng)濟深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機引發(fā)的全球性衰退

    2008年的國民經(jīng)濟增長速度較之2007年大幅下降了近4個百分點，顯然，本輪深幅調(diào)整不能統(tǒng)統(tǒng)歸因于次貸危機引發(fā)的全球性衰退。據(jù)目前不完整的統(tǒng)計數(shù)據(jù)估計，外部需求下降大約導致2008年GDP增速下降2.5個百分點；

    房地產(chǎn)投資下降導致增速下降約1個百分點。外部需求下降與房地產(chǎn)市場進入衰退，是導致增速回落的兩個獨立的源頭。連續(xù)5個季度的房地產(chǎn)交易量下降，外需因素影響很小，在時間上也遠遠早于國際金融危機對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生影響的時間。

    可見，導致國內(nèi)房地產(chǎn)市場衰退的原因是獨立的，應(yīng)該予以認真研究總結(jié)。

    房地產(chǎn)業(yè)是我國擴大內(nèi)需乃至消費增長的重要龍頭

    房地產(chǎn)業(yè)的重要性在于其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的普遍性。房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻率（綜合直接貢獻率和間接貢獻率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均達到了21.7%.這一方面表明房地產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟過去10年增長的重要引擎，

    另一方面表明房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了眾多行業(yè)的繁榮。不僅由投入產(chǎn)出聯(lián)系帶動了鋼材、水泥等制造業(yè)以及建筑業(yè)的增長，也通過家居空間的改善拉動了裝修裝飾、汽車、家電、家具等領(lǐng)域的消費顯著升級

    。將其稱為我國擴大內(nèi)需乃至消費增長的龍頭，毫不為過。因此，我們認為，在外部需求短期難以恢復的情況下，房地產(chǎn)市場的底部將決定本輪經(jīng)濟調(diào)整的底部。

    應(yīng)該特別說明的是，我國的房地產(chǎn)市場與美歐房地產(chǎn)市場情況截然不同。引發(fā)美國次貸危機的癥結(jié)性原因，是在一個已經(jīng)基本飽和的市場上，政府和國會希望“通過向沒有購買力的家庭提供體面住房，并通過金融衍生工具系統(tǒng)予以資助來提振經(jīng)濟”所導致的。實際上，在這個過程中，金融衍生工具系統(tǒng)只是放大這場危機的一個技術(shù)性原因。

    我國的情況截然不同，我國尚處于人口城市化“高峰進程”中，房地產(chǎn)市場會在較長時期保持很高的、有支付能力的需求強度（即使在當前，也有大量持幣伺機待購者，只不過在等待“底部到來的明確信號”）。