2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講19

    什么是泡沫？在經濟學上，泡沫就是指價格遠遠超過了價值，而完全靠投機活動來支撐的經濟現象。中國自上世紀90年代以來，由于社會貧富差距急劇擴大，少部分人手中集中了大量貨幣，如何用這些錢去賺更多的錢，成了他們考慮的首要問題。

    由于種種原因，樓市被他們選中為一個主要的投機工具，比如在北京的一些地區，房價已經超出實際造價20多倍，這么大的差距，只能用“泡沫”才能得到合理的解釋。

    樓市一旦成了投機工具，它和需求、供給什么的基本就沒有什么關系了，而只和投機者的心理預期有關：如果大家都預期樓市還會繼續上漲，那么就會有更多的錢涌入樓市，樓市就真的會漲！反過來，如果大家都預期樓市會跌，那么錢就會流出樓市，

    樓市也就真的會下跌。

    在這種情況下，即便是有再多的人需要住房，但只要他們的需求缺乏支付能力做后盾，對樓市就毫無影響。“不買房運動”之所以是幼稚的，就在于其所能動員的人都是些無力對樓市施加影響的人，無疾而終是其必然的命運。

    但用樓市來投機也存在一個問題，那就是誰都擔心會成為最后一個接盤者，以中國樓市的泡沫之大，最后一個接盤者勢必徹底被套牢，很可能幾輩子都翻不過身來，變“炒樓”為“跳樓”是免不了的。

    在這樣一種心理陰影的影響下，當泡沫大到了一定程度，投機者就會表現出觀望和猶豫。尤其是在房價已經引起了社會公憤，中央又一再表態要調控房價的情況下，就更是如此。

    實際上，在這次大地震之前，樓市泡沫已經出現行將破裂的跡象：比如，2007年上海商品住宅新開工近1600萬平方米、竣工約2800萬平方米，而成交的商品住宅，則只有2097.99萬平方米，不足1/2.

    廣州在2月進行的一項調查則表明：在廣州市108個主流在售樓盤中，與2007年10月前后的房價相比，有1個樓盤跌幅超過50%，17個樓盤跌幅在20%~40%之間，44個樓盤跌幅在20%以內。而跌幅最大的前10個樓盤，每個跌幅都超過29%.

    另外，有21個樓盤房價已經止步，15個樓盤處于斷貨階段，只有不到一成，即10個樓盤房價還在弱勢上漲。

    當然，這還不能叫崩潰，只能叫僵局。但對泡沫原理略知一二的人都明白，泡沫一旦不再繼續增大，距離崩潰也就只差那么一點點了，而這次大地震，就成了捅破泡沫的那個“針尖”。

    地震的影響力，主要就在于它直接作用于人們的心理預期：在地震的毀滅性后果面前，樓市永遠上漲，房子可以永遠保值的神話破滅了，樓市作為投機工具的價值和有效性也受到了根本性的挑戰。如成都的不少高檔住房，在

    地震中都出現了裂縫，這不僅讓業主產生了嚴重的不安全感，而且其投資的價值也大大下降了。一個自然的疑問是：中國房地產大發展的30年，恰恰是地震活動比較平穩的30年，這些像變魔術一樣從地下冒出來的樓房，其抗震性能究竟如何？

    除了房地產開發商，大部分人對這個問題的回答恐怕都是否定的。如此一來，人們產生樓市將要下跌的心理預期也就不可避免，樓市泡沫的破裂隨之而來。