2011年房地產經紀人考試房地產經紀概論知識點3

    四、門店的租賃

    完成了以上工作后，門店選址方案就基本確定了，接下來便是完成門店的租賃，租到一個符合公司定位需求的店鋪，并不是一件簡單的事，而且還有一個如何保障自己合法權益的問題。因此，在辦理房屋租賃手續時，應注意以下要點：

    1.了解出租人是否有權出租店鋪

    了解出租人是否具有房地產權證或預售合同及銀行抵押合同等證明產權的文件，并出示身份證，對照是否與房產證明吻合。若店鋪為公司物業，應該由公司法人同意或董事會同意。如果是轉租店鋪的話，要有店鋪所有權人同意轉租的證明。

    2.了解門店實際狀況

    門店使用條件的好壞將直接影響門店以后的經營活動，所以一定要仔細查看包括門面大小、墻體、地板、空調系統、消防系統、水、電、通信及安全性能等實際情況是否符合開店需求。同時要了解周邊門店租金大致的水平。對門店實際狀況進行全面的了解，有利于與出租人協商簽約的細節，并詳細寫入合同中。

    3.協商租賃條件

    門店經營成本中租金所占成本的比率很高，所以必須謹慎考慮和核算，全面的考慮門店經營的可行性和延續性，往往要注意以下環節的協商：

    （1）租金價格及調整。確定首年度租金，再確定遞增或減的起始年度及遞增比例，同時還要確定租賃所產生的稅費的繳付問題，租賃稅費通常包含在租金中，由店鋪所在地相關稅收部門納稅。租金價格的談判以盡可能降低租賃成本為原則，列出客觀、合理的降價理由。

    （2）繳付方式。門店租金的繳付方式有多種，最常見的有按月結算、定期繳付兩種。選擇哪種繳費方式要根據經紀機構本身情況和出租人條件來定。一般情況下，出租人會收取相當于兩個月月租的資金作為押金（退租后應按雙方合同簽署條件退還），簽約前兩年租金一般不作遞增，兩年后按雙方約定比率逐年遞增。

    （3）附加條件。附加條件的談定不可忽略，因為附加條件可以起到一定的降低成本的作用。通常附加條件中最關鍵的有免租裝修期的協商；招牌位及停車位的實際確認和談定也至關重要，要確認真正使用時和選址時所觀察到的招牌位大小是否一致；門店格局改造、系統修繕等費用是否由出租方承擔或在租金中扣除。另外，還包含允許轉租和優先續租等條件的談定。這有利于調整經營策略時妥善處理租賃雙方的關系。

    4.合同簽署

    簽署合同應遵照國家城市房屋租賃管理辦法的規定，簽署由政府主管機關統一印制的房屋租賃合同書，并在當地房產管理部門進行備案。這樣操作的目的是為了保護門店租賃雙方的利益，保證租賃關系的合法性。同時，在辦理營業證照及稅費登記時，也必須提供正式的房屋租賃合同書。