2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)復(fù)習(xí)要點(diǎn)（11）

　　房地產(chǎn)貸款相關(guān)知識(shí)

　　（一）房地產(chǎn)貸款的定義

　　房地產(chǎn)貸款是指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款。關(guān)于房地產(chǎn)貸款的概念可以從兩個(gè)角度來表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款，如將貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)或房屋改造、修繕，用于購買房地產(chǎn)（其中典型的是城鎮(zhèn)居民購買商品住房），用于租用房地產(chǎn)（但比較少見）。二是指以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款，具體為房地產(chǎn)抵押貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方面，如某公司以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用于房地產(chǎn)，又以房地產(chǎn)作擔(dān)保。

　　目前，通常是從第一個(gè)角度來定義房地產(chǎn)貸款的，例如中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2004年8月30日發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的定義是：“房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。”

　　（二）房地產(chǎn)貸款的種類

　　房地產(chǎn)貸款按貸款對(duì)象及用途，可分為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款；按貸款保證方式，可分為信用貸款和擔(dān)保貸款；按貸款利率是否變化，可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款；按貸款期限長(zhǎng)短，可分為短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款；按貸款風(fēng)險(xiǎn)的承受對(duì)象，可分自營(yíng)性貸款和委托性貸款。

　　1.土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款

　　土地儲(chǔ)備貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

　　個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

　　商業(yè)用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。

　　2.信用貸款和擔(dān)保貸款

　　信用貸款是指以借款人的信譽(yù)發(fā)放的貸款。

　　擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款。

　　保證貸款是指由第三人提供保證發(fā)放的貸款。保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。

　　抵押貸款主要是房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款是指以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人；債權(quán)人同時(shí)也是抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人其他組織抵押人是指將其依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押，可分為房屋所有權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押；預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程抵押。在預(yù)購商品房貸款抵押中，典型的是預(yù)購商品住宅貸款抵押，又稱住房抵押貸款。

　　質(zhì)押貸款是指以債務(wù)人或者第三人的動(dòng)產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

　　在房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)抵押貸款是最主要的貸款形式。

　　題目：按貸款方式的不同，房地產(chǎn)貸款可分為（ ）。
　　A．保證貸款
　　B．抵押貸款
　　C．質(zhì)押貸款
　　D．消費(fèi)貸款
　　E．信用貸款

　　答案：ABCE

　　3.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

　　固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個(gè)貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時(shí)，在整個(gè)貸款期限內(nèi)，

　　貸款利率不受未來市場(chǎng)利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。

　　為了防范和化解利率風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了浮動(dòng)利率貸款。其中的一種浮動(dòng)利率貸款是根據(jù)市場(chǎng)利率指標(biāo)，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的貸款。浮動(dòng)利率貸款雖然可以避免利率風(fēng)險(xiǎn)，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

　　4.短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款

　　短期貸款是指貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的貸款。

　　中期貸款是指貸款期限在一年以上、五年以下（含五年）的貸款。

　　長(zhǎng)期貸款是指貸款期限在五年以上（不含五年）的貸款。

　　5.自營(yíng)性貸款和委托性貸款

　　題目：下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）
　　A．借款人一定是債務(wù)人
　　B．貸款人一定是債權(quán)人
　　C．債務(wù)人一定是抵押權(quán)人
　　D．債務(wù)人一定是抵押人
　　E．債務(wù)人不一定是抵押人

　　答案：ABCE