2011年房地產經紀人相關知識復習要點（10）

　　個人住房貸款相關知識

　　（一）個人住房貸款的種類

　　個人住房貸款除了可按前述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長短、貸款風險承受對象來分類，還可以有下列分類：

　　1.按資金來源，個人住房貸款可分為商業性貸款、公積金貸款和組合貸款。

　　2.按貸款償還方式，個人住房貸款可以分為到期一次還本付息的貸款和分期還款的貸款。分期還款的貸款是要求分期償還利息和本金的貸款。通常貸款期限在1年以內（含1年）的，采取到期一次還本付息方式;貸款期限在1年以上的，采取分期還款方式。分期還款方式又有等額本息還款方式（簡稱等額還款方式）、等額本金還款方式、等比累進還款方式、等額累進還款方式等多種。借款人雖然可根據需要選擇還款方式，但一筆借款通常只能選擇一種還款方式，借款合同簽訂后一般不得更改。

　　3.按住房交易形態，個人住房貸款可分為首次住房貸款和再交易住房貸款。

　　4.按貸款用途，個人住房貸款可分為個人購房貸款、個人自建住房貸款、個人大修住房貸款等。個人購房貸款按購房類型，又可分為個人購買經濟適用住房貸款、個人購買商品住房貸款等。

　　5.按借款人類型，個人住房貸款可分為本地人士貸款、外地人士貸款、港澳臺和外籍人士貸款。

　　題目：按貸款用途，個人住房貸款可分為：（ ）。
　　A．個人購房貸款
　　B．個人自建住房貸款
　　C．個人大修住房貸款
　　D．個人購買經濟適用住房貸款
　　E．個人購買商品住房貸款

　　答案：（ABC）

　　（二）個人住房貸款的特點

　　個人住房貸款有下列幾個特點：

　　1.長期性。個人住房貸款期限多為十幾年，二十幾年，最長期限可達30年。

　　2.零售性。

　　3.分期償還。

　　（三）個人住房貸款中的幾個主要術語

　　l首期付款。簡稱首付款、頭款，是指購買住房時的首次付款金額。

　　2.首付款比率。是指首期付款占所購住房總價的比率。一般有最低首付款比率的規定。如最低首付款比率為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首期付款應為5萬元。

　　3.貸款金額。簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數額。在住房貸款中，需借款的數額一般為所購住房總價減去首期付款后的余額。

　　4.貸款價值比率。又稱貸款成數，是指貸款金額占抵押房地產價值的比率。如貸款金額最高不得超過抵押房地產價值的80%。

　　5.貸款期限。是指借款人應還清全部貸款本息的期限。6.貸款利率。是指借款合同中所規定的貸款利率。有固定利率和浮動利率。

　　7.分期償還額。是指在分期還款的貸款中借款人每期應償還貸款的數額。

　　8.償還比率。又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比率。在發放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，并規定一個最高比率，如將這一比率控制在30%以內，即給予借款人的最高貸款金額不使其月償還額超過其家庭月收入的30%。

　　9.月房產支出和收入比。計算公式為：

　　月房產支出和收入比=本次貸款的月還款額+月物業管理費/月均收入

　　10.月所有債務支出與收入比。計算公式：

　　月所有債務支出與收入比+本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月均償付額/月均收入

　　中國銀行業監督管理委員會要求應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。

　　11.貸款額度。又稱貸款限額。貸款人一般會用不同的指標，

　　對借款人的貸款金額做出限制性規定，如：（1）貸款金額不得超過一最高金額；（2）貸款金額不得超過按照最高貸款成數計算出的壘額；（3）貸款金額不得超過按照最高償還比率計算出的金額。當借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款整額;當申請金額超過以上任一限額的，以其中的最低限額作為貸款金額。

　　12.貸款余額。是指分期付款的貸款，在經過一段時期的償還之后，尚未償還的貸款本金數額。

　　題目：在個人住房貸款中，償還比率通常是指（ ）。（2004年試題）
　　A．借款人已償還貸款占未償還貸款的比率
　　B．借款人已償還貸款占全部貸款的比率
　　C．借款人月償還額占其家庭月收入的比率
　　D．借款人年償還額占其家庭年收入的比率

　　答案：（C ）

　　題目：以下關于個人住房貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）
　　A．償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率
　　B．貸款余額是指分期付款的貸款，在經過一段時期的償還之后，尚末償還的貸款本息數額
　　C．貸款成數是指貸款金額占抵押房地產價值的比率
　　D．貸款額度可以超過按照最高償還比率計算出的金額
　　E．在個人住房貸款中，住房的壽命越短，貸款期限會越短

　　答案：（CE ）