房地產經紀人輔導資料：房地產經濟概論（4）

　　4.網絡制組織結構形式

　　網絡制(NetworkSystem)是一種最新的組織形式。公司總部只保留精干的機構，而將原有的一些基本職能，如市場營銷、生產、研發開發等，都分包出去，由自己的附屬企業和其他獨立企業去完成。

　　在這種組織形式下，公司成為一種規模較小，但可以發揮主要商業職能的核心組織一虛擬組織(VirtualOrgani，zation)，依靠長期分包合同和電子信息系統同有關各方建立緊密聯系。

　　與傳統的組織結構形式中公司各項工作依靠各職能部門來完成截然相反，在網絡制組織結構形式下，經紀機構從組織外部尋找各種資源，來執行各項職能。

　　例如，房地產經紀公司可以將有些業務發包出去，特別是一些與經紀業務密切相關的業務，如評估業務、權證代辦業務等，如果房地產經紀機構認為某些其他專業公司在這些方面比自己做得更好或成本更低，就可以將這些業務發包給這些專業機構來進行。

　　這種形式給予組織以高度的靈活性和適應性，特別適合科技進步快、消費時尚變化快的外部環境，組織可集中力量從事自己具有競爭優勢的那些專業化活動。

　　它的缺點是，將某些基本職能外包，必然會增加控制上的困難，對外包業務缺乏強有力的控制。因此，采用這種組織形式的機構管理人員的大部分時間將會用于協調和控制外部關系上。

　　每一種組織形式都有它的優點和缺點，在運用中應該根據實際情況包括公司的戰略、規模、技術、環境等因素進行綜合考慮，注意揚長避短，靈活運用，克服各種組織形式的缺陷。

　　在組織結構的設計中，要充分考慮控制跨度以及集權與分權之間的關系。從現在流行的趨勢來看，即使是在傳統的職能制結構中，也開始出現控制跨度加寬，結構扁平化以及分權化的趨勢。這些變化趨勢都是為了應付激烈競爭情況下出現的紛繁復雜的市場變化，盡可能快地做出反應，與傳統的組織結構形式相比更靈活。

　　二、房地產經紀機構的部門設置

　　不同類型的房地產經紀機構，如主營房地產代理業務的機構與主營房地產居間業務的機構，其部門設置會有很大差異，但不論這種差異有多大，各類房地產經紀機構內的部門不外乎四類：業務部門、業務支持部門、客戶服務部門和基礎部門。

　　以下介紹這四類部門的一些可供選擇的具體形式。一個新設立的房地產經紀機構可以根據自身的情況選擇其中的某些具體部門形式。

　　(一)業務部門

　　業務部門一般由隸屬于公司總部的業務部門和分支機構(主要是連鎖店)構成。

　　1.公司總部的業務部門

　　在沒有連鎖店的經紀機構中，業務部門是直接從事經紀業務的部門。而在有連鎖店的經紀機構中，其業務部門的主要工作是業務管理和負責規模、資金較大的業務項目。兩者會略有不同。一般情況下，公司總部的業務部門也可以根據需要進行不同的設置：

　　(1)根據物業類別不同進行設置。由于不同類型的房地產在交易過程中客戶對象、需求、交易手續等許多方面都具有不同的特性，所以，可以根據房地產類型來設置房地產經紀機構的業務部門，如住宅部、辦公樓部、商鋪部等。每一個部門都負責各自類型的房地產經紀業務。

　　(2)根據業務類型不同進行設置。例如根據業務類型不同可以劃分為置換業務部、租賃部、銷售部等部門。

　　(3)根據業務區域范圍進行設置。例如根據業務覆蓋區域不同劃分為東區業務部、西區業務部、南區業務部、北區業務部等。

　　2.連鎖店(辦事處)

　　在連鎖店(辦事處)必須有一名以上的取得房地產經紀人執業資格并注冊的房地產經紀人。沒有注冊房地產經紀人的房地產經紀分支機構從事房地產經紀活動都是違規的。

　　(二)支持部門

　　業務支持部門主要是為經紀業務開展提供必須的支持及保障的一些部門，包括交易管理部、評估部、網絡信息部、研究拓展部、辦證部等。這些部門的設置可以根據公司規模等實際情況的不同做一定的調整。

　　1.交易管理部

　　房地產經紀機構要對所屬經紀人的行為承擔法律責任。交易管理部門主要負責對房地產經紀人與客戶簽訂的合同進行管理，維護經紀機構的利益。

　　2.評估部

　　評估部主要是對某些需要提供價格意見的業務出具參考意見。這里評估部出具的是供交易雙方參考的一個價格參考意見，而非正式的具有法律效力的評估報告(正式的評估報告應該由具有房地產估價資質的評估機構出具)。

　　3.網絡信息部

　　信息對于房地產經紀機構的意義無異于水與魚的關系，沒有了信息，房地產經紀機構也就失去了在市場上的立足之本，因此信息對于房地產機構而言是非常重要的，信息管理也就顯得更加重要。網絡信息部的主要職責就是負責信息系統軟硬件的管理和維護。

　　4.研究拓展部

　　負責市場調查分析，制定業務調整方案，研究開發新業務品種等工作。

　　5.辦證部

　　負責為客戶到房地產交易中心辦理房地產權過戶、合同登記備案，以及協助客戶辦理有關商業貸款、公積金貸款申請手續等。

　　(三)客服部門

　　客戶服務部門的工作是綜合性的。它的任務既包含了對客戶服務以及受理各類客戶的投訴，同時也包括對經紀人業務行為的監督。設立這樣一個部門特別是在我國人世的大背景下是非常重要也是非常有意義的。作為一個服務性行業，經紀業務絕不是“一錘子買賣”，售后服務是非常重要的，這直接關系到房地產經紀機構的形象。而對經紀人行為的監察則是保證經紀人在提供服務時能夠嚴格按照公司要求提供規范服務。

　　(四)基礎部門

　　基礎部門主要是指一些常設部門，如行政部、人事部、財務部等。

　　行政部主要負責公司的日常行政工作和事務性工作。

　　人事部主要負責人事考核、人員獎懲，制定員工培訓方案，制定員工福利政策等事務。 財務部主要負責處理公司內的賬務以及傭金、獎金結算等工作。