2011年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產基本制度與政策（4）

　　房地產經紀機構的基本類型

　　一、不同企業性質的房地產經紀機構

　　(一)公司制房地產經紀機構

　　1.房地產經紀公司是指依照《公司法》和有關房地產經紀管理的規定，在我國境內設立的經營房地產經紀業務的有限責任公司和股份有限公司。

　　2.有限責任公司和股份有限公司都是機構法人。

　　3.有限責任公司是指股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

　　4.股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

　　5.出資設立公司的出資者可以是自然人也可以是法人，出資可以是國內資產也可以是國外投資，出資形式可以是貨幣資本也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但對作為出資的實物、工業產權、非專利技術或者土地使用權，必須進行評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。

　　6.土地使用權的評估作價，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　7.資金來源于國外的房地產經紀機構，按其資金組成形式不同，還可把房地產經紀公司分為中外合資房地產經紀公司、中外合作房地產經紀公司和外商獨資房地產經紀公司。

　　(二)合伙制房地產經紀機構

　　1.合伙制房地產經紀機構是指依照《合伙企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立的由合伙人訂立合伙協議、共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產經紀活動的營利性組織。

　　2.合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資;上述出資應當是合伙人的合法財產及財產權利。

　　3.對貨幣以外的出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。

　　4.合伙機構存續期間，合伙人的出資和所有以合伙機構名義取得的收益(合伙機構財產)由全體合伙人共同管理和使用。

　　5.合伙人原則上以個人財產對合伙機構承擔無限連帶責任，但如果合伙人是以家庭財產或夫妻共同財產出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應以家庭財產或夫妻共同財產對合伙機構承擔無限連帶責任。

　　(三)個人獨資房地產經紀機構

　　個人獨資房地產經紀機構是指依照《個人獨資企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔無限責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。

　　(四)房地產經紀機構設立的分支機構

　　1.在中華人民共和國境內設立的房地產經紀機構(包括房地產經紀公司、合伙制房地產經紀機構、個人獨資房地產經紀機構)、國外房地產經紀機構，經擬設立的分支機構所在地主管部門審批，都可以在我國境內設立分支機構。

　　2.分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。

　　3.房地產經紀機構的分支機構獨立核算，首先以自己的財產對外承擔責任，當分支機構的全部財產不足以對外清償到期債務時，由設立該分支機構的房地產經紀機構對其債務承擔清償責任;分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務(包括未到期債務)承擔責任。

　　4.該機構承擔責任的形式按照機構的組織形式決定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙機構和個人獨資機構承擔無限連帶責任。

　　5.國外房地產經紀機構的分支機構撤銷、解散及債務的清償等程序都按照我國法律進行。國內房地產經紀機構經國內房地產經紀機構所在地主管部門及擬設立分支機構的境外當地政府主管部門批準，也可在境外設立分支機構。

　　6.境外設立的分支機構是否具有法人資格視分支機構所在地法律而定。境外設立的分支機構撤銷、解散及債務的清償等程序按照當地有關法律法規進行。