2011年房產經紀人考試基本制度與政策重點4

　　(一)有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、未依法取得《房屋所有權證》的;

　　2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　3、共有房屋未取得共有人同意的;

　　4、權屬有爭議的

　　5、屬于違章建筑的;

　　6、不符合安全標準的;

　　7、抵押，未經抵押權人同意的;8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。

　　(二)租賃期限：《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　(三)租賃合同的終止：

　　自然終止主要包括：

　　1、租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同

　　2、符合法律規定或合同約定可以解除合同條款的

　　3、因不可抗力致使合同不能繼續履行的。

　　(四)《城市房地產管理法》規定：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。”

　　(五)房屋轉租：是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。

　　16、房地產抵押管理：

　　(一)下列房地產不得設定抵押權：

　　1、權屬有爭議

　　2、用于教育、醫療、市政等到公共福利事業的房地產

　　3、列入文物保護的建筑和有重要紀念意義的其他建筑物

　　4、己依法公告敖捭范圍的房地產

　　5、被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產

　　6、依法不得抵押的其他房地產。

　　(二)房地產抵押權的實現：房地產抵押合同一經簽訂，簽約雙方應當嚴格執行，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　17、 房地產權屬登記管理：

　　(一)房屋權屬登記的種類：房屋權屬登記分總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記六種。

　　以下幾種情況均應申請注銷登記：

　　1、房屋滅失，所有權的要素之一客體滅失，房屋所有權不復存在。

　　2、土地使用權年限屆滿，房屋所有權人未按城市房地產管理法的規定申請續期，或雖申請續期而未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

　　3、他項權利終止。

　　(二)房屋權屬登

　　記的程序：房屋權屬登記按受理登記申請、權屬審核、公告、核算登記并頒發房屋權屬證書等程序進行。房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時登報聲明作廢，并向登記機關申請補發，登記機關應當作出補發公告，經6個月無異議的方可予以補發房屋權屬證書