2011年房產經紀人考試基本制度與政策重點3

　　(四)合同違約責任的承擔方式：

　　1、繼續履行

　　2、賠償損失

　　3、給付違約金

　　4、定金罰則：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金的數額不得超過主合同標的額的20%這一比例為強制性規定，當事人不得違反。當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金責任與賠償損失的區別：定金責任不以實際發生的損害為前提，定金責任的承擔也不能替代賠償損失。

　　9、 城市房屋拆遷補償與安置：

　　1、補償方式：房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償或房屋產權調換。

　　2、拆遷安置：對于拆除租賃房屋，當出租人與承租人對解除租賃關系達成協議成協議時，為了保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規定應當實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。

　　10、房地產交易管理：城鎮房地產交易包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。

　　11、房地產轉讓管理：

　　下列房地產不得轉讓：

　　1、達不到下列條件的房地產不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，發球房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　2、司法機關和行政硬骨頭依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。

　　3、依法收回土地使用權的。

　　4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

　　5、權屬有爭議的。

　　6、未依法登記領取權屬證書的。

　　7、法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

　　12、商品房預售的條件：

　　1、己交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

　　2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

　　3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　4、開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　13、商品房銷售中禁止的行為：

　　1、房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　2、房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　3、不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買賣人收取任何預定款性質費用。4、商品住宅不得分割拆零銷售。

　　14、商品房買賣合同：

　　(一)誤差處理方式：合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款。2、面積誤差比絕對值超過3%時，買賣人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。

　　面積誤差比計算公式為：(產權登記面積—合同約定面積)/合同約定面積*100%

　　(二)中途變更規劃、設計：經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日超10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。