2011年房地產經紀人經濟概論輔導：知識精講3

　　收益性物業管理費用的構成

　　收益性物業的物業管理費用由下列構成：

　　1、人工費。

　　2、公共部位、公共設施設備日常運作、維修及保養費。

　　3、綠化管理費。

　　4、清潔衛生費。

　　5、保安費。

　　6、辦公費。

　　7、固定資產折舊費。

　　8、不可預見費。

　　9、法定稅費。

　　10、企業管理費及利潤。

　　11、保險費。

　　12、房產稅。

　　為什么要收取住宅維修基金

　　凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱“維修基金)。維修基金的使用管理執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字[1998]7號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　商品住房在銷售時，購房者與售房單位應 當有關于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房 地產行政主管部門確定。

　　公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

　　(1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

　　(2)購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部 門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人 民政府批準后實施。

　　住宅小區公共性服務費用由九個部分構成：

　　(1)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;

　　(2)房屋共用部位、共用設備、設施日常運行維修(小修)及保養費;

　　(3)綠化管理費;

　　(4)清潔衛生費;

　　(5)保安費;

　　(6)辦公費： 采集者退散

　　(7)物業管理單位固定資產折舊費;

　　(8)法定稅費;

　　(9)合理利潤

　　關于物業管理服務項目的收費標準，主要根據具體服務項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業管理企業根據其所提供的具體服務內容、標準、深度向政府物價部門提出物業管理費收取標準申請，經審查批準后確定出某一物業管理區域綜合收費標準，物業管理企業一般就是按此標準向業主收取管理費。總的來說，考查物業管理費主要應從物業管理部門所提供服務的范圍、內容、服務標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業管理費中不包含電梯費。

　　另外，需要說明的是，上述物業管理的內容及項目都是指房屋的共用部位和共用設施設備及公共環境范圍內的管理服務，而業主自用部位和自用設施設備的管理服務則不包含在內。當然，業主若需要個別的專項服務，可與物業管理部門聯系，協商解決，業主應承擔相應的管理服務費。