2011年房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構（46）

    為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    1.貸款期限

    是指借款人應還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據情況商定，但一般有最長期限的規定。如個人住房貸款期限最長為30年。

    在個人住房貸款中，貸款人可能根據住房的適用年限（壽命）、借款人的年齡等，對貸款期限做出限制，如住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。房地產經紀人充分了解銀行對貸款期限的詳細規定，同時應了解客戶家庭的具體情況（如未來可能發生的大額支出的時間），幫助客戶選擇適當的貸款期限。

    2.償還比率

    又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比率。個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭月收入的比率。在發放貸款時。通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，目前大多數銀行都對個人住房抵押貸款規定了最高償還比率，—般是50%，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%.

    而從購房者的實際經濟承受能力出發，根據國際經驗，月還款額一般不應超過家庭總收入的30%.還要考慮貸款利率變動所帶來的風險，尤其是對貸款期限較長的購房者，房地產經紀人員有必要給予提醒和建議。因為通貨膨脹或緊縮的發展趨勢等諸多變量都會影響貸款成本和付息總額。

    3.貸款償還方式

    目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法或等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。

    不同的還款方式，對借款人借款后的現金流要求是不同的，采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的，還采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減，如對于年輕的借款人而言，往往購房時支出項目較多，而未來的收入則通常會隨著齡的增大和職位的提升而逐漸增加，因此選用等額本息還款法可減輕當前的壓力，將來一旦收入增長較多，還可提前還款以減少利息支付。但對于臨近退休年齡的借款人而言，購房時的收入水平可能已是一生收入水平的高峰階段，今后會趨向減少，對他們而言，等額本金還款法更為適宜。

    房地產經紀人在幫助客戶制定貸款方案時；應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮。事實上，由于買房實質是一項重大的家庭投資活動，房地產經紀如能從家庭理財的角度給予客戶合理的建議，會大大提高房地產經紀服務的附加值。

    辦理抵押貸款手續

    貸款申請

    （1）申請個人住房貸款的條件主要有：①具有完全民事行為能力的自然人；②具有城鎮常住戶口或有效居留身份；③有穩定職業和經濟收人，信用良好，有償還貸款本息的能力；④具有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同或協議；⑤以不低于所購買（建造、大修）住房全部價款的一定比率作為所購買（建造、大修）住房的首期付款；⑥有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為擔保人；⑦貸款人規定的其他條件。

    （2）購房人或者房地產權利人需要獲得銀行貸款的首先需要向貸款銀行提出貸款申請，申請的文件一般包括：①申請人、共有人及配偶的身份證明原件及復印件、戶口本原件及復印件，不滿16歲的可提供出生證，部隊軍人提供軍官證，權利人、共有人及配偶的私章；②所購房地產或預定抵押的房地產產權證及復印件；③預售合同或買賣合同；④收人證明及財產證明；⑤婚姻證明（結婚證、離婚證或單身證明）；⑥首付房款的發票；⑦銀行認為需要提供的相關文件。

    （3）凡涉及有公積金貸款的，需進行公積金查詢，依據所確定的房價、房齡，家庭已繳金額，貸款人年齡、余額等要素確定最高貸款額。①凡純公積金貸款的一般由住房置業擔保公司或住房公積金管理中心受理申請，需支付保險費、評估費等。貸款利率為公積金貸款利率；②組合貸款的，商業貸款由各商業銀行受理申請，需支付保險費、評估費等。組合貸款的公積金部分仍需支付擔保金。商業貸款利率一般為基準利率。對第一套享受下浮10%優惠。具體以借款合同為準。

    受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在借款合同及相關貸款文件上簽字，未成年人可有監護人代簽。