2011年房地產經紀概論輔導：房地產經紀違規執業的法律責任

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    房地產經紀人違規執業，按照其違反規定的性質不同及所承擔法律責任和方式的不同，可以分為民事責任、行政責任和刑事責任3個方面。

    （1）民事責任根據民事違法行為所侵害的權利的不同，民事責任主要可以分為違約責任和侵權責任。這種區分是民事責任最根本的區分。

    1.違約責任違約責任是當事人因違反合同義務而應承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。違約責任的構成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。

    違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕四種情況。

    免責事由包括：

    （1）不可抗力。

    （2）自己有過失。

    （3）約定免責事由。

    承擔違約責任的方式主要有：

    （1）強制實際履行。

    （2）違約金。

    （3）損害賠償。

    另外，在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請求違約責任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應承擔締約過失責任。締約過失責任雖不屬于違約責任，但與合同有關，屬于合同責任。締約過失責任的條件是：當事人一方違反先合同義務，如告知、注意、保密等義務；當事人一方有過失；另一方有損失。締約過失責任的賠償范圍以實際損失為原則。

    例題：承擔侵權責任的主要方式有（    ）。

    A.返還財產

    B.違約金

    C.停止侵害

    D.消除危險

    E.排除妨礙

    答案：（ACDE）

    2.侵權責任侵權責任是指侵犯經紀合同所約定的債權之外的其他權利而應承擔的民事責任。廣義上的侵權行為指對他人的財產或人身造成損害并應承擔民事責任的行為，包括一般侵權行為和特殊侵權行為；狹義上的侵權行為指因過錯侵害他人的財產或人身并應承擔民事責任的行為，僅指一般侵權行為。本書所稱侵權行為僅指狹義上的侵權行為。侵權責任的構成要件一是有侵權行為，二是無免責事由。 　　

    侵權行為的構成要件有：（1）行為違法。（2）有損害事實。（3）違法行為與損害事實之間有因果關系。（4）主觀過錯。

    免責事由包括：

    （1）阻卻違法性事由，包括正當防衛和緊急避險

    （2）不可抗力

    （3）受害人過錯

    承擔侵權責任的主要方式有（1）停止侵害（2）排除妨礙（3）消除危險（4）返還財產（5）恢復原狀（6）賠償損失（7）消除影響、恢復名譽（8）賠禮道歉

    例題：侵權行為的構成要件包括（    ）等。

    A.行為違法

    B.有損害事實

    C.履行拒絕

    D.履行遲延

    E.違法行為與損害事實之間有因果關系

    答案：（ABE ）