2011年房地產經紀概論輔導：經紀人和經紀活動的相互關系

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    紀紀人，是指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或代理服務的中間人。在市場經濟環境下，經紀人不是可有可無的，他是市場經濟發展的必然產物，也是推動市場有序發展的重要力量。

    （一）經濟活動的特點經紀活動作為一種社會服務有如下特點：1、活動范圍的廣泛性。市場上有多少種商品就會有多少種經紀活動，不僅包括有形商品，還包括各種無形商品，社會需求的千差萬別為經紀活動提供了廣泛的空間。

    2、活動內容的服務性。在經紀活動中，經紀主體只提供服務，不直接從事經營。經紀人對商品沒有所有權、抵押權和使用權，不存在買賣行為。經紀公司的自營買賣不屬經紀行為。

    3、活動目的的報酬性。經紀活動中經紀人所提供的服務是一種商品，因為其有一定的使用價值，因此提供服務的經紀人應當向享受服務的委托人收取合理的傭金。傭金是經紀人應得的勞務收入。

    4、活動的隱蔽性和非連續性。在經紀活動進行的過程中，經紀人事先往往不把他的委托人告訴對方，直到合同正式簽訂時才明確委托人是誰。這些活動往往是針對某一特定業務進行的，大多數經紀人與委托人之間無長期固定的合作關系。因此，使經紀行為趨于規范化、法律化尤為重要。

    5、活動責任的明確性。經紀人與委托人之間往往通過簽訂經紀人合同，明確各自的權利和義務，不同的經紀方式承擔不同的法律責任和義務，在經紀活動中，明確的法律關系，是雙方誠實守信的基礎。

    （二）經紀活動的作用經紀活動是一種中介服務活動，在經濟運行中其作用表現為以下幾方面：1、加快了市場信息的傳播與交流。經紀人憑借自身的專業優勢，通過對某類信息的收集和加工，使一些分散、模糊不為人們所明白的信息變為對委托人有價值的完整準確的信息，滿足了客戶對信息的需求，推動了信息在市場中的有效傳播。

    2、有利于商品的合理流通。市場經濟的健康發展依賴于各種社會資源的合理配置。而信息的及時溝通是實現資源合理配置的一個重要條件，經紀活動不僅可以通過傳播商品信息引導社會資源向合理的方向流動，而且由于經紀人熟悉各專業市場的交易特點和交易規則，可以使“多數人的附帶工作，變為少數人的專門工作”，幫助委托人通過正確的途徑實現交易，解決供需雙方交易經驗和交易技巧不足的矛盾。尤其是一些價值高、專業性強、交易難度大的商品，恰當的經紀活動可以兼顧各種因素，以理想的價格、最短的時間實現交易。

    3、促進市場的規范和發展。在各種市場中，由于供需雙方人數的不斷擴大和交易行為的日趨復雜，使每一項新業務的談判都必須經過多次反復地進行，才能取得較滿意的成果。這不僅會使交易成本急劇增加，而且使交易風險變得難以控制。經紀人的參與，可以減少市場信息的不對稱性，使市場行為更為公開和透明，有效地預防各種欺詐行為。經紀活動的存在與發展，是實現市場交易行為公開、公平、公正的重要方式與手段。

    （三）經紀活動的方式我國現階段的經紀活動，一般包括居間、行紀和代理三種方式。

    1、居間，是指經紀人為交易雙方提供信息、條件及媒介撮合雙方交易成功的商業行為。這是經紀行為中廣泛采用的一種初級形式。其特點是服務對象廣泛，但服務的程度較淺，經紀人與委托人之間缺乏長期固定的合作關系。

    2、行紀，是指經紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法律責任的商業行為。在形式上行紀與自營很相似，但是經紀人并未取得交易商品的所有權，他是為了委托方的利益而進行活動，作為經紀人僅僅是得到委托人給他的傭金。行紀活動的服務內容較深，經紀人擁有的權利和承擔的責任也較重。在通常情況下，經紀人與委托人之間有長期固定的合作關系。

    3、代理，是指經紀人在受托權限內，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應的法律責任的商業行為。經紀活動中的代理，屬于一種狹義的商事代理活動。其特點是經紀人與委托人之間有較長期穩定的合作關系，經紀人只能以委托人的名義開展活動，活動中產生的權利和責任歸委托人，經紀人只收取委托人的傭金。

    目前我國對經紀活動的定義相對較廣泛，但不同的行業有不同的特點，特別是對代理行為的界定應針對不同的情況區別對待。但是，以收傭金為目的，為促成他人交易而從事中介活動，這一特征卻是共同的。經紀人不得向當事人收取傭金以外的酬勞，也是經紀活動與其他商業活動的一條重要區別。

    （四）經紀人的種類1、按組織形式劃分，經紀人可分為個體經紀人、合伙經紀人、經紀公司。這三種不同的組織形式，由于承擔的法律責任不同，內部的章程不同，相對于不同的情況各有利弊。法律規定個體經紀人和由個人合伙成立的經紀人事務所，應以個人或家庭的財產擔保承擔無限責任，這就要求他們在經營中必須小心謹慎，誠實守信。這類企業適合于從事小型多樣的經紀活動，在數量上應占經紀組織中的絕大多數。而經紀公司由于人多、信息靈、實力強，依靠其規模優勢，可以承接一些大型復雜的經紀活動。在有些特殊行業，經紀公司占壟斷地位。

    2、按經紀的商品劃分，可分為一般商品經紀人、產權經紀人、證券經紀人、保險經紀人、期貨經紀人、技術經紀人、勞動力經紀人、文化經紀人、體育經紀人和交通運輸經紀人等等。而在每一類經紀人中，又可分為不同的細類。如文化經紀人中就分為演出經紀人、版權經紀人、藝術品經紀人等等。經紀人的知識結構和對相關市場的了解程度，是決定其行業劃分的根本因素。某些特殊行業的經紀人，只有經過專項審批才可經營。

    （五）經紀收入傭金是經紀收入的唯一來源，其性質是勞動收入，經營收入和風險收入的綜合體。它是對經紀人開展經紀活動時付出的勞動、花費的資金和承擔的風險的總的回報。國家保護經紀人從事合法經紀活動并取得傭金的權利。

    1、傭金的種類傭金可分法定傭金和自由傭金。法定傭金是指經紀人從事特定經紀業務時按照國家對特定經紀業務規定的傭金標準獲得的傭金。法定傭金具有強制效力，當事人各方都必須接受，不得高于或低于法定傭金。自由傭金是指經紀人與委托人協商確定的傭金，自由傭金一經確定并寫入合同后也具有同樣的法律效力，違約者必須承擔違約責任。

    2、傭金的支付除法律法規另有規定外，傭金的支付時間由經紀人與委托人自行約定，可以經紀成功后支付，也可提前支付。經紀人在簽訂經紀合同時，應將傭金的數量、支付期限及中介不成功時的中介費用的負擔等明確寫入合同。經紀人收取傭金時應當開具發票，并依法繳納稅收和行政管理費。經紀人為了防止傭金被“甩”，可在簽訂事同時預收部分傭金或費用，也可與委托人簽訂“專用經紀合同”。

    3、傭金和回扣傭金與回扣有很多相似之處，它們都是商品經濟發展產物，都能起到促進商品流通，加劇市場競爭的作用，給經紀人付傭金和給對方采購員一定的回扣都是企業的促銷手續，但兩者之間有本的差距。傭金是紀紀人開展經紀業務所得到的合理合法收入，它是由經營收入、勞動收入和風險收入構成的綜合體。而回扣既不是風險收入，也不是勞動收入和經營收入，而是由賣方轉讓給買方的一部分讓利。暗中收受回扣屬于違法犯罪行為。

    4、傭金與信息費在多數情況下，傭金和信息費都是用戶為獲取某種信息而支付的費用，是收集、加工信息所耗費的人力、物力的補償，也是提供信息一方擴大再生產必要的資金積累，但兩者有明顯的區別。是兩者的性質不同，信息費是出賣信息商品的銷售收入，無論信息以何種介質為載體，也無論信息有何用途，只要將信息售出，即可收取，它從屬于信息咨詢業。而傭金則是一種勞務收入，這種勞務是經紀人為了滿足委托人的某種商業需要而付出的，經紀人與委托人之間是一種雇與傭的關系，提供信息往往只是經紀活動中的部分內容，它從屬于各種經濟業。是兩者作用的效果也不同。支付信息費滿足了買方的信息需求，賣方只要保證信息準確、及時即可達到加速信息傳播的效果。而支付傭金則是為了實現買方的某一具體目的。只有當目的實現了，一項經紀業務才算最終完成了，它作用的效果是有利于各種資源的合理配置，而不是僅僅提供信息。