2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產金融的分類

　　房地產金融的分類

　　(一)政策性房地產金融和自營性房地產金融

　　(1)政策性房地產金融。指按政策規定辦理與房地產有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結算等信用活動。目前主要指與住房制度改革有關的金融業務，包括：住房公積金存款、住房公積金貸款、合作建房貸款、經濟適用房開發貸款等。

　　(2)自營性房地產金融。指銀行或非銀行金融機構在國家政策允許的范圍內辦理與房地產有關的資金籌集、融通和結算等信用活動。

　　(二)直接房地產金融和間接房地產金融

　　(1)直接房地產金融。指由資金供給者和房地產資金需求者雙方直接進行的融資。主要方式有：政府發行住房建設債券、住房公債、土地債券，房地產開發企業發行的股票、債券等。

　　(2)間接房地產金融。指經過金融機構作為中介參與的資金融通活動。間接融資的主要形式有：銀行吸收的各種長期存款、短期存款、向房地產開發企業提供的土地開發貸款、商品房開發貸款、短期流動資金貸款以及向居民個人發放的住房消費貸款等。

　　(三)信用放款和擔保放款

　　(1)信用放款。指借款人憑借其信譽，無須提供任何擔保的融資活動。

　　(2)擔保放款。指借款人需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保。人的擔保主要有保證擔保方式；物的擔保主要有質押、抵押、按揭等方式。

　　(四)銀行的房地產金融業務

　　銀行作為我國最主要的房地產金融機構，其房地產金融業務種類很多，主要業務可劃分為房地產信用業務和非房地產信用業務兩大類。房地產信用業務指資金的吸收與運用；非房地產信用業務是指表外業務以及其他金融服務；具體可劃分為以下三類。

　　(1)資產業務。根據銀行運用資金的方式，可分為房地產投資業務和房地產放款業務。房地產投資業務指銀行運用資金向外購買房地產股票和房地產債券，從中獲取利潤；房地產放款業務指銀行根據必須歸還的原則，按一定利率向外供應資金，獲取利息的一種信用活動。根據放款內容不同，可分為房地產開發經營性貸款、居民個人住房消費性貸款；根據款項還款期限，可分為短期放款和中長期放款；根據是否擔保及擔保性質，可分為房地產信用放款、房地產質押放款和房地產抵押放款等。

　　(2)負債業務。指銀行吸取資金的業務，主要有存款業務、借款業務、金融機構往來業務等。

　　(3)表外業務。指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續費的業務。這類業務不涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業務。銀行涉及房地產的表外業務主要有房地產信托業務、房地產租賃業務、房地產咨詢業務和房地產代理業務等。