2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產貸款的種類

　　按貸款對象及用途，房地產貸款可分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款；按貸款保證方式，房地產貸款可分為信用貸款和擔保貸款；按貸款利率是否變化，房地產貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款；按貸款期限長短，房地產貸款可分為短期貸款、中期貸款和長期貸款；按貸款風險的承受對象，房地產貸款可分自營性貸款和委托性貸款。
 
　　1．土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款
 
　　土地儲備貸款是指貸款人向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。
 
　　房地產開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。 
　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
 
　　商業用房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。一般分為個人商業用房貸款和法人商業用房貸款。

　　2．信用貸款和擔保貸款
 
　　信用貸款是指向借款人發放的無需提供擔保的貸款。 擔保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質押貸款。 保證貸款是指由第三人提供保證發放的貸款。保證是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。保證又分為一般保證和連帶責任保證。 
　　抵押貸款主要是房地產抵押貸款。房地產抵押貸款是指以房地產作為抵押物發放的貸款。房地產抵押是指債務人或者第三人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向債權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣抵押的房地產的價款優先受償。在房地產抵押貸款中，借款人為債務人，貸款人為債權人；債權人同時也是抵押權人，但債務人不一定是抵押人。抵押人是指將其依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織；抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。在房地產抵押貸款中，抵押權人一般為銀行。房地產抵押，可分為房屋所有權抵押、土地使用權抵押、預購商品房貸款抵押、在建工程抵押。其中，預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在預購商品房貸款抵押中，典型的是預購商品住宅貸款抵押，又稱住房抵押貸款。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。中國實行房地產抵押登記制度，房地產抵押應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。