2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策輔導(dǎo)：土地增值稅的征收實例

　假設(shè)張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。

　　1、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元

　　2、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，那么可扣除：

　　原值：500000;加計金額：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金：契稅為7500(500000×1。5%)元，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅為38500(700000×5。5%)、個人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。

　　那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過扣除項目金額的50%，按照30%的稅率計算。那么，土地增值稅為：95400×30%=28620元。

　　存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定

　　雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定;但是，對于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[1999]1201號規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項目;如果將這兩個文件進(jìn)行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅?對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產(chǎn)生的波動幅度。

　　11月下半月，預(yù)期有售房高峰

　　由于土地增值稅將于12月1日正式實施，現(xiàn)在距離征收時間也就半個月的時間，那么，在此時間段內(nèi)，對于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象;另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。