2010年房地產經紀人制度與政策輔導：土地增值稅的會計處理及舉例

　　企業應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況，其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。

　　土地增值稅作為對企業營業收入所征收的一種稅收，一般應當作為營業稅金進行處理，具體可以分為如下三種情況：

　　(一)對于專門從事房地產經營的企業，應當直接計入營業稅金及附加科目，如房地產開發企業應當計入“經營稅金及附加”科目，對外經濟合作企業應當計入“營業稅金”科目，股份制企業應當計入“營業稅金及附加”科目。

　　(二)對于非專營房地產開發的企業從事的房地產開發業務應當繳納的土地增值稅，一般應當作為其他業務支出處理，如工業企業、商業企業、農業企業、交通企業、民航企業等企業應當計入“其他業務支出”科目，如果企業不劃分主營業務收入和其他業務收入，那么相應地土地增值稅也應當作為營業稅金的一部分計入“營業稅金及附加”(如旅游飲食服務企業)。

　　(三)對于企業轉讓其已經作為固定資產等入賬的土地使用權、房屋等，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。

　　[例1]某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發本為1400萬元，專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5%計算扣除其他房地產開發費用。另外，稅法規定，從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20%加計扣除。則其應納稅額為：

　　扣除項目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元

　　增值額=3800-2830.9=969.1萬元

　　增值額占扣除項目比例=969.1÷2830.9=34.23%

　　應納稅額=969.1×30%=290.73萬元

　　則企業應作如下會計分錄：

　　借：經營稅金及附加　2907300

　　貸：應交稅金--應交土地增值稅　2907300

　　實際向稅務機關繳納土地增值稅時作如下會計分錄：

　　借：應交稅金--應交土地增值稅　2907300

　　貸：銀行存款　2907300

　　近期土地增值稅政策變動：

　　從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。