2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)概論輔導(dǎo)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述6

(二)新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì)

(1)在我國，房地產(chǎn)市場分為一、二、三級市場，一級市場即土地市場，二級市場即新建商品房市場，三級市場即存量房市場(也常常被稱為二手房市場)。

　　(2)在我國房地產(chǎn)市場，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要集中在新建商品房市場和存量房市場，土地市場上的業(yè)務(wù)比較少。

　　(3)因此，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所在市場不同，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為新建商品房經(jīng)紀(jì)與存量房經(jīng)紀(jì)兩大類，新建商品房經(jīng)紀(jì)又被習(xí)慣稱作一手房經(jīng)紀(jì)，存量房經(jīng)紀(jì)也被習(xí)慣稱為二手房紀(jì)紀(jì)。

　　(4)新建商品房市場經(jīng)紀(jì)，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的交易而提供的專業(yè)服務(wù)，這類經(jīng)紀(jì)活動(dòng)通常采取代理的經(jīng)紀(jì)方式，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租其開發(fā)的商品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)商收取傭金。

　　(5)存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等多種類型的房地產(chǎn),中國大陸房地產(chǎn)市場上有“一手房”和“二手房”的習(xí)慣叫法。一手房通常是指房地產(chǎn)開發(fā)商新建并用于出售出租的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場上把這種新建房屋在建時(shí)預(yù)售，或建成后出售、出租的首次交易稱為一手房交易，在許多情況下，這類房屋未被使用過.二手房是指經(jīng)過首次交易的房地產(chǎn)，其再度交易，或多次交易都稱為二手房交易.這種習(xí)慣叫法可以概括簡明的區(qū)分交易房屋的新舊程度，又通俗易懂，易于表達(dá)。

　　這種交易俗稱在房地產(chǎn)市場尤其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已被廣泛接受和運(yùn)用.買賣和租賃，既有采用居間方式進(jìn)行的，也有采用代理方式進(jìn)行的。采用代理方式的存量房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務(wù)。

　　(三)房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)

　　(1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的核心功能是促成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)交易是一種特定的法律行為，指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的有償取得或轉(zhuǎn)讓，其內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃和房地產(chǎn)抵押。

　　(2)其中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　(3)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過，中華人民共和國主席令第29號;2007年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修正，中華人民共和國主席令第72號，以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(1995年頒布，2001年修訂，原建設(shè)部令第96號)可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式歸納為房地產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等六種方式。其中買賣是發(fā)生頻率最高、交易量最大的一種轉(zhuǎn)讓方式。

　　(4)目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要涉及的房地產(chǎn)交易方式是房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)租賃。因此，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的促成的房地產(chǎn)交易的具體方式不同，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)。

　　(5)房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要類型，并主要集中于住宅房地產(chǎn)市場。房屋租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的對象，涉及住宅、辦公樓、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)倉庫等多種類型物業(yè)。