2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產權屬登記的內容

房地產權屬登記的內容

　　（一）土地權屬登記

　　土地權屬登記包括土地所有權登記和土地使用權登記，具體包括國有土地使用權登記、集體土地所有權登記、集體土地建設用地使用權登記和他項權利登記。根據登記的階段和內容不同，又可分為土地權屬權的初始登記和變更登記。土地權屬登記由縣級以上人民政府土地管理部門負責。

　　1、 土地權屬的初始登記

　　土地權屬的初始登記又稱為土地總登記。土地總登記是在一定時間內，對轄區全部土地，或者全部農村土地，或者全部城鎮土地進行的普遍登記，并編制成圖、檔、卡、簿、冊，作為土地產權、產籍管理的初始資料。土地權屬的初始登記應按照以下程序進行：

　　（1）申報。土地權屬單位向土地所在地土地管理機關提出權屬登記申請，填寫申請書，并提交下列文件資料：申請人的法人代表證明、個人身份證或戶籍證明；土地權屬來源證明；土地附著物權屬證明。 　　

　　（2）地籍調查。由測繪部門伙同申請人對申請的土地進行實地查丈，確定土地的方位、面積、四至范圍并繪制平面圖。

　　（3）權屬審核。土地管理部門根據地籍調查結果進行審核，并將審核結果予以公告。申請人和權利相關人可對公告結果申請復查。

　　（4）注冊登記、頒發證書。公告期滿，無異議的，土地管理部門將申請內容登記入冊，并頒發土地權屬證書。 2、 土地權屬的變更登記

　　土地權屬的變更登記是指土地權屬初始登記之后，因發生使權利變動的情況而作的變更登記。變更登記主要在以下情形下發生：

　　（1）依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的；

　　（2）土地他項權利登記，如抵押登記；

　　（3）土地注銷登記；

　　（4）因房地產轉讓而引起土地使用權轉移的；

　　（5）因農用土地交換、調整引起土地使用權或土地所有權變更的；

　　（6）土地合并或土地分割；

　　（7）因權利主體機構變更、兼并等原因引起土地權屬變化的；

　　（8）因土地權利主體的名稱、地址變化或變更土地的主要用途和因錯漏登記的。

　　土地的變更登記要經過申請、地籍調查、審核、登記和換證四個階段。

　　（二） 房屋產權登記
　　 房屋的產權登記是指房屋的所有權登記。&目前，房屋的產權登記制度僅適用于城鎮房屋，農村房屋不適用。我國《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》規定，房屋所在地的房產管理部門是房屋產權登記的主管機關。

　　1、 房屋所有權的初始登記

　　房屋所有權的初始登記是指新建房屋的權屬登記。新建房屋，于竣工后的三個月內辦理房屋所有權登記。房屋所有權的登記應按照以下程序進行：

　　（1）申請。申請人為公民和法人，共有房屋由共有人共同申請。申請人須填寫申請書，并出示個人身份證或法人資格證明，以及取得房屋產權的有關證明。

　　（2）審查。房屋產權登記機關受理申請后，查驗各項交驗的文件，并通過內部檔案調查和實地查丈來核實產權人是否屬實，產權來源是否合法。

　　（3）登記入冊、頒發證書。登記機關根據審查結果對該房產登記入冊，建檔，并對申請人頒發房屋產權證，即房屋所有權證書。

　　2、 房屋所有權的變更登記

　　房屋所有權的變更登記一般發生在以下情形：

　　（1）因房屋買賣、贈與、繼承、調撥、分析等情況引起產權人變更的；

　　（2）因房屋改建、擴建、翻建、添加附屬設施或部分拆除引起房屋變化的；

　　（3）因房屋產權人姓名、名稱、地址等變化的；

　　（4）因設定他項權利，如設定典權、抵押權變化的；

　　（5）注銷登記的。

　　變更登記的程序為申請、審查、變更登記和換證。