2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產開發項目的工程管理

房地產開發項目的工程管理

　　（一）工程施工管理對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總結歸納為一個系統模型，如圖所示。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統，質量控制，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。 

　　房地產開發商在工程施工管理中的主要任務如下。

　　1.項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。 

　　2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。

　　3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。

　　4.質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。

　　5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

　　（二）開發項目的工程施工控制無論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。

　　1.工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

　　（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

　　第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表不。

　　①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按計劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產按計劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續工作；C工序第一部分按計劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關鍵工作。

　　②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。

　　第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

　　第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

　　（2）進度計劃的監測——防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

　　（3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

　　2.質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

　　（1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

　　（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。

　　（3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

　　（4）建立有關質量文件的檔案制度。

　　3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

　　（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

　　（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。