2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產業的細分行業

房地產業的細分行業

　　在房地產開發經營等過程中，需要多學科的知識和多行業的參與，例如測繪、勘察設計、城市規劃、建筑、法律、市場營銷等。但目前普遍認為，房地產業主要包括房地產開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。其中，房地產中介服務和物業管理合稱房地產服務行業;房地產中介服務又分為房地產經紀服務、房地產估價服務、房地產咨詢服務等。因此，房地產業可分為房地產開發經營行業和房地產服務行業，房地產服務行業又可分為房地產中介服務行業和物業管理行業，房地產中介服務行業又可分為房地產經紀行業、房地產估價行業、房地產咨詢行業等。

　　房地產開發經營行業簡稱房地產開發行業，主要是取得待開發房地產特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發或者房屋建設，再轉讓開發完成后的土地、房地產開發項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發經營行業具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業關聯度高、帶動力強等特點。房地產開發企業的收入具有不連續性。房地產開發商主要是組織者和決策者，要關注房地產市場的發展變化，把資金、相關專業人員和機構、建筑承包商等結合起來完成房地產開發經營活動。目前，由于住房建設歷史欠賬以及快速城鎮化產生的大量住房需求，使得我國房地產業中房地產開發經營行業占主體地位。行業主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。從事房地產經紀活動需要一定的專業知識、經驗和較好的信譽。房地產經紀行業是知識密集、勞動密集和信息密集的行業。隨著我國房地產市場逐步由新建房屋買賣為主轉變為二手房(存量房)買賣和租賃為主，房地產業將逐步由房地產開發經營為主轉變為房地產經紀等房地產服務為主。在成熟的房地產業中，房地產經紀行業是房地產業的主體。

　　房地產估價行業主要是分析、測算和判斷房地產的價值并提出相關專業意見，為建設用地使用權出讓和房地產轉讓、抵押貸款、征收征用補償、法院強制拍賣、財產分割、損害賠償、稅收等提供價值參考依據。

        通常要求獨立、客觀、公正，而估價委托人(客戶)有時要求高估或者低估房地產的價值，存在一定的沖突。房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。從事房地產估價活動需要扎實的估價專業知識、豐富的估價實踐經驗和良好的職業道德。房地產估價行業是知識密集型行業。

　　房地產咨詢行業主要是為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等。目前，房地產咨詢業務主要由房地產估價師、房地產估價機構和房地產經紀人、房地產經紀機構承擔。

　　物業管理行業主要是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業管理活動需要樹立服務意識，正確處理好與業主、物業使用人的關系。物業管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大，其中的高層次專業人員是物業管理師。物業管理行業是勞動密集和知識密集的行業。