2010年房地產經紀人制度與政策輔導：成本法最基本的公式

1.成本法最基本的公式為： 積算價格＝重新購建價格-折舊

　　2.適用于新開發土地的基本公式

　　新開發土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發的土地，在舊城區中拆除舊建筑物等開發的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發土地價格＝取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　上式中：

　　開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地面積的總面積/開發區 用地總面積×100%

　　實際測算時通常分為下列3大步驟進行：

　　（1）計算開發區全部土地的平均價格。

　　（2）計算開發區可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。

　　（3）計算開發區某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當的增減調整即是。

　　對新開發區土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發區在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

　　[例5-1] 某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1．2億元，將其開發成“五通一千”熟地的開發成本和管理費用為2．5億元，開發期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的2％、5．5％和10％，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價（假設開發成本和管理費用在開發期內均勻投入）

　　[解] 求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：

　　該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發利潤=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率

　　得出：

　　該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息）/1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率

　　該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發總成本十總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）×可轉讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/㎡）

　　3.適用于新建房地產的基本公式

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建房地價格=土地得成本+土地開發成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤，即：

　　新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發利潤

　　在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。

　　4.適用于舊房地產的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格

　　在上式中，必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊