2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產開發利潤的計算

開發利潤

　　現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入（售價）減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發利潤。測算開發利潤應掌握下列幾點：

　　（1）開發利潤是所得稅前的，即：

　　開發利潤＝開發完成后的房地產價值-土地取得成本-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費

　　（2）開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。

　　（3）開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發利潤的計算基數和相應的利潤率有下列幾種：

　　1）計算基數＝土地取得成本+開發成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率＝開發利潤/（土地取得成本+開發成本）

　　2）計算基數＝土地取得成本+開發成本+管理費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：

　　投資利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用）

　　3）計算基數＝土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用，

　　相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

　　4）計算基數＝開發完成后的房地產價值（售價），相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

　　銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　所以，在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數，應選用相對應的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數，不能混淆。從理論上講，同一個房地產開發項目的開發利潤，無論是采用哪種計算基數與其相對應的利潤率來測算，所得的結果都是相同的。