2010年房地產經紀人經濟概論輔導：建筑物的重新購建價格可采用方法

建筑物重新購建價格的求取方法 
　　建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法；(2)分部分項法；(3)工料測量法；(4)指數調整法。 
　　（一）單位比較法 
　　單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關得某種單位為比較單位，通過調查了解類似建筑物得這種單位價格或成本，并對其做適當得調整修正類估算建筑物重新購建價格得方法。主要有單位面積法和單位體積法。另外，如停車場得比較單位通常為每個車位，旅館得比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。     
　　單位面積法是根據當地近期建成的類似建筑物的單位面積造價，對其做適當的調整修正(有關調整修正的內容和方法類似于比較法)，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。 
　　例：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元／㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為300×1200=36(萬元)。 
　　在現實房地產估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結構、用途或等級，制作不同時期的基準重置價格表，以供求取某個具體建筑物的重置價格時使用
　　單位體積法與單位面積法相似，是根據當地近期建成的類似建筑物的單位體積造價，對其做適當的調整修正，然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關系較大的建筑物。 
　　例：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為600元／m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為500× 600=30(萬元)。 
　　(二)分部分項法 
　　分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構件或工程的數量，然后乘以相應的單位價格或成本，再相加。 
　　在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下2點：(1)應結合各構件或工程的特點使用計量單位；(2)不要漏項或重復計算，以免造成估算不準。 
　　(三)工料測量法 
　　工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數量和人工時數，然后逐一乘以估價時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法與編制建筑概算或預算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預)算定額的單價和取費標準來估算。 
　　工料測量法的優點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。 
　　(四)指數調整法 
　　指數調整法是運用建筑成本(造價)指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。