2010年房地產經紀實務輔導：房地產市場環境調研

房地產市場環境調研

房地產企業的生存發展是以適應房地產市場環境為前提的，對房地產企業來說，市場環境大多是不可控因素，房地產企業的生產與營銷活動必須與之相協調和適應。盡管企業在市場活動中擁有充分的自主權，但它的經營活動受到社會法律環境的約束，受到行業慣例和準則的制約，而社會經濟、文化的發展等都對房地產企業生產經營有制約和影響作用。

（一）政治法律環境調研
政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產行業管理的有關方針政策、有關法律法規及其變化等，包括：①各級政府有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地分等定級及地價政策、人口政策和產業發展政策等；②各級政府有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用規劃、城鄉規劃和區域規劃等；③國家有關法律法規，如環境保護法、土地管理法、城市房地產管理法、廣告法、反不正當競爭法等；④政府有關方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等；⑤政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。
（二）經濟環境調研
經濟環境調研主要是了解財政、金融、經濟發展狀況和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入、消費水平、消費結構、物價水平、物價指數，對房地產市場需求也會產生根本性的影響。經濟環境調研應該把握企業所在地區的總的經濟發展前景。一般來說，對于經濟發展迅速的地區，房地產市場的前景也將十分廣闊，市場機會相對多。具體包括：①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；②項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；③一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；④國民經濟產業結構和主導產業；⑤居民收入水平、消費結構和消費水平；⑥物價水平及通貨膨脹；⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；⑧與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調研。
（三）社會文化環境調研
社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態度、對人生的價值取向等。社會文化環境在很大程度上決定著人們的價值觀念和購買行為，因此它影響著房地產消費者購買房地產產品的動機、種類、方式。某一地區人們所持有的核心文化價值觀念具有高度的持續性，因此房地產企業必須了解當地消費者的文化和傳統習慣，才能為當地消費者所接受。而一些價值觀，是比較容易變化的，這也為房地產企業開發新的產品、引進新的經營思路創造了條件。文化環境調研的內容主要包括：①居民職業構成、教育程度、文化水平等；②家庭人口規模及構成；③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等；④消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。
（四）社區環境調研
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調研內容包括社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。