2010年房地產經紀實務輔導：房地產市場需求調研

房地產市場需求調研

房地產市場需求既可以是特定房地產市場需求的總和，也可以是專指對某一房地產企業房地產產品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者；購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉；購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障，三者共同構成了需求的實體。房地產企業為了使其產品適銷對路，必須事先了解消費者的構成、購買動機和購買行為特征，真正做到按照消費者的實際需求來進行企業的生產經營活動。房地產市場需求調研主要包括以下三個方面：

（一）房地產消費者調研
房地產消費市場容量調研，主要是調研房地產消費者的數量及其構成。主要包括：①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢；②調研房地產現實與潛在消費者數量與結構，如地區、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業、宗教信仰等；③消費者的經濟來源和經濟收入水平；④消費者的實際支付能力；⑤消費者對房地產產品質量、價格、服務等方面的要求和意見等。
例如，以深圳為例調研消費者情況，需要從以下幾個方面對某項目成交客戶進行分析：①成交客戶上門途徑；②置業目的；③身份；④居住在深圳（香港）；⑤居住在羅湖；⑥成交客戶職業分析；⑦年齡段分析；⑧生活習慣分析。
（二）房地產消費動機調研
房地產消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產產品的愿望和意念。房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
（三）房地產消費行為調研
房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。房地產消費行為的調研就是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要是要調研：①消費者購買房地產商品的數量及種類；②消費者對房屋設計、價格、質量及位置的要求；③消費者對本企業房地產商品的信賴程度和印象；④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。