09年房地產經紀人經濟概論輔導：業主決定建筑區劃內重大事項及表決權

物權法解釋：第七十六條【業主決定建筑區劃內重大事項及表決權】
第七十六條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

【解釋】本條是關于業主決定建筑區劃內重大事項及表決權的規定。
本條規定，建筑區劃內的下列事項需由業主共同決定：

1．制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性文件。業主大會通過業主大會議事規則建立大會的正常秩序，保證大會內業主集體意志和行為的統一。制定和修改業主大會議事規則，需要由業主共同決定。
2．制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，規定建筑區劃內有關建筑物及其附屬設施的使用、維護、管理等事項，是業主對建筑物及其附屬設施的一些重大事務的共同約定，涉及每個業主的切身利益，對全體業主具有約束力，應當由業主共同制定和修改。
3．選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就建筑區劃內的一般性日常事務做出決定。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。
4．選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務涉及建筑物及其附屬設施的使用、維護、修理、更換，公共秩序、環境衛生、小區治安等諸多方面，物業服務企業或者其他管理人的物業管理水平如何，與業主利益有直接關系，需要通過業主大會集體決策選聘和解聘。
5．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金主要用于業主專有部分以外的共有部分的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造、維護等，涉及業主的切身利益，應當由業主共同決定。
6．改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業主建筑物區分所有權的行使，費用的負擔，事情重大，需要業主共同決定。
7．有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業服務企業的工作予以監督，如何與居民委員會協作，維護好建筑區劃內的社會治安等。

籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區劃內較為重大的事情，關系到每個業主的切身利益。為了保證對這兩項事情決策的慎重，保證決策能夠獲得絕大多數業主的支持，本條第二款規定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。這一規定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的決定的做出，必須同時具備兩個條件，才為有效的決定。第一個條件是，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主的同意；第二個條件是，必須獲得占業主總人數的三分之二以上的業主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計為9999平方米，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主，是指若干個業主的建筑面積之和要達到6666平方米以上的業主。如果，某一建筑區劃內共有99戶業主，占總人數三分之二以上的業主是指業主數要達到66戶以上。

除籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施外的其他事項，屬于建筑區劃內的一般性、常規性事務，其決定的做出，可以采取普通多數同意的方式。對此，本條第二款規定，決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。這一規定表明，建筑區劃內的一般性、常規性事務，雖然可以采取普通多數同意的方式做出，但也必須同時符合如下兩個條件：一是必須獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主的同意；二是必須獲得占總人數過半數的業主同意。