09年房地產經紀人經濟概論輔導：成本法最基本的公式

1.成本法最基本的公式為： 積算價格=重新購建價格一折舊
2.適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤

上式中：

開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū) 用地總面積×100%

實際測算時通常分為下列3大步驟進行：

(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。
(2)計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當的增減調整即是。

對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

[例5—1] 某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價(假設開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入)。

[解] 求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：

該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息+可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率

得出：

該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率
該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=(取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉讓熟地面積 =(取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積=436(元/㎡)

3.適用于新建房地產的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：
新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤
在實際估價中應根據估價對象和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。

4.適用于舊房地產的基本公式

在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格
在上式中，必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。
在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊