09年房地產經紀人相關知識考試輔導：共有人的優先購買權

物權法解釋：第一百零一條【共有人的優先購買權】

第一百零一條　按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

【解釋】本條是關于共有人的優先購買權的規定。

（一）按份共有人可以轉讓其享有的共有份額

本條第一句規定了在共有關系存續期間，按份共有人有權轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。民法通則第七十八條中規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓�！币幎ǜ鞴灿腥擞袡嗵幏制浞蓊~的原因如下：（1）按份共有中各共有人的所有權可劃分為份額，各共有人擁有其份額，自然有權將其份額進行處分，這是買賣自由原則的體現，也是所有權的本質所決定的。（2）我國現行法的規定也未限制共有人處分其份額的權利。（3）其他國家和地區有同樣的立法例。如德國民法典第七百四十七條規定：“1．各共有人得自由處分其份額。2.整個共有物僅得由全體共有人共同處分。”意大利民法典第一千一百零三條規定：“每個共有人都可以在自己享有的財產份額范圍內處分自己的權利、允許他人享用自己的財產。”瑞士民法典第六百四十六條規定：“各共有人對其應有份額享有所有人的全部權利及義務。對其應有份額可轉讓、質押或供債權人扣押�！蔽覈�臺灣地區“民法”第八百一十九條規定：“各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。”

共有人轉讓共有份額后，受讓人可能繼續與其他原共有人共有，或者分割共有份額。共有人請求分割共有物的行為是一種單方法律行為，一經做出即生效力。分割共有物的方法依據當事人約定，如果當事人沒有約定或約定不明時，則按照以下方法加以分割：（1）如果共有物能夠分割，則將共有物按照共有人各自的份額加以分配；（2）如果共有物不適合分割，如分割會減少共有物的價值，則可以將共有物拍賣或變賣而分割其價金，或者共有人之一人取得共有物，向其他共有人按照各自的份額支付相應的對價。

在一般情況下，按份共有人轉讓其享有的共有份額，無須得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特別規定的，共有人處分其份額應遵守法律的規定。如海商法第十六條規定：“船舶共有人就共有船舶設定抵押權，應當取得持有三分之二以上份額的共有人的同意，共有人之間另有約定的除外�！背鞘蟹康禺a管理法第三十七條規定，共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。此外，在共有關系中有禁止共有人出讓其份額的約定的，對共有人應當具有約束力。共有人之一不按照約定處分自己應有份額的，應當無效。但是這種約定是對所有關系的特別限制，不能對抗善意第三人，如果第三人受讓其份額為善意無過失，發生共有份額所有權轉移的后果。

（二）共有人轉讓其份額時其他共有人享有優先購買權

本條第二句規定了共有人轉讓其份額時其他共有人在同等條件下享有優先購買權。此處“同等條件下”是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。即當其他共有人與此外的其他人出價相同時，其他共有人有優先購買的權利。法律規定其他共有人優先購買權，是為了簡化共有關系，防止因外人的介入而使共有人內部關系趨于復雜。此處優先購買權是共有人相對于非共有人而言的，在共有人之間并無優先的問題，當數個共有人均欲行使其優先購買權時，應由出賣人自行決定。此種優先購買權僅具有債的效力，不得對抗善意第三人。而且共有人有相反的約定的，依其約定。關于共有人的優先購買權，我國現行法律、其他國家和地區法律都有類似規定。如民法通則第七十八條中規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利�！焙贤�法第三百四十條中規定：“合作開發完成的發明創造，除當事人另有約定的以外，申請專利的權利屬于合作開發的當事人共有。當事人一方轉讓其共有的專利申請權的，其他各方享有以同等條件優先受讓的權利。”俄羅斯民法典第二百五十條中規定：“在向他人出售共有財產份額時，按份共有財產的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優先購買所售份額的權利，但公開拍賣的情況除外�！蔽覈�臺灣地區“土地法”第三十四條規定：“共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買�！�