09年房地產經紀人相關知識考試輔導：共有物分割方式

物權法解釋：第一百條【共有物分割方式】

第一百條　共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

【解釋】本條是關于共有物分割方式的規定。
 
分割共有的不動產或者動產，可以采取各共有人間協商確定的方式。協商的內容，由共有人自由決定，當然須得共有人全體的同意。當無法達成協議時，共有人可提請法院進行裁判分割。裁判分割應遵循本條關于實物分割、變價分割或者折價賠償的原則規定：（1）實物分割。在不影響共有物的使用價值和特定用途時，可以對共有物進行實物分割。例如，甲乙二人共有房屋兩間，或甲乙共有糧食若干噸，即可采取實物分割的方式，每人分得一間房屋或數噸糧食。（2）變價分割。如果共有物無法進行實物分割，例如，甲乙共有一頭�；蛘咭惠v汽車，實物分割將減損物的使用價值或者改變物的特定用途時，應當將共有物進行拍賣或者變賣，對所得價款進行分割。還有一種情形，也適用變價分割的方式，即各共有人都不愿接受共有物，這時也可采取將共有物出賣，分割價金的方式。例如，甲乙二人共有奶牛50頭，實物分割是可行的，但甲乙二人都不愿接受，因此只能先將50頭奶牛變賣，對所得價金進行分割。（3）折價賠償。折價賠償的分割方式主要存在于以下情形，即對于不可分割的共有物或者分割將減損其價值的，如果共有人中的一人愿意取得共有物，可以由該共有人取得共有物，并由該共有人向其他共有人作價賠償。

本條第二款規定，共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失，即所謂瑕疵擔保責任，包括權利的瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任。前者指共有人應擔保第三人就其他共有人分得之物不得主張任何權利；后者指共有人對其他共有人應擔保其分得部分于分割前未隱含瑕疵。本款的規定是為了防止共有物分割后，共有人發現權利或者利益受到侵害而得不到賠償的情況發生。此種瑕疵擔保責任，應同于合同法中出賣人對買受人所負的瑕疵擔保責任。關于共有人瑕疵擔保責任，外國立法如德國民法典、日本民法典及我國臺灣地區“民法”均有明確規定，即解除共有關系時，各共有人對于其他共有人分割而得的物，按其份額負與出賣人同一的擔保責任。