建立價格可比基礎(chǔ)的實例

例搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，   成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。   乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關(guān)修正、調(diào)整之前進(jìn)行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理。 
　　[解]對該兩個交易實例進(jìn)行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理，包括統(tǒng)一付款方式、   統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體處理如下：     
　　(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民，的年利率為8％，則： 
　　甲總價＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(萬元人民幣)     - 
　　乙總價＝15(萬美元) 
　　(2)統(tǒng)一采用單價。則： 
　　甲單價=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 
　　乙單價=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面積) 
　　(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美   元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8．3元人民幣，則：
　　甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 
　　乙單價＝60×8．3 ＝498(元人民幣／平方英尺使用面積) 
　　(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0．75平方米使用面積，則： 
　　甲單價＝3 821．1(元人民幣／平方米建筑面積) 
　　乙單價＝498×0．75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積) 
　　(5)統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝10．764平方英尺，則： 
　　甲單價＝3 s21．1(元人民幣／平方米建筑面積) 
　　乙單價＝373．5×10．764＝4 020．4(元人民幣／平方米建筑面積)