2013年房產經紀人考試經紀相關知識備考輔導（18）
來源：環球職業教育在線發布時間：2012-12-28 08:28:54
二、合同的訂立(熟悉)
合同的訂立是合同履行的前提。當事人的權利義務要通過合同的訂立予以確定，訂立合同時考慮得周到，有利于維護當事人的合法權益，在履行中可以減少糾紛，發生了糾紛也便于及時解決。
(一)合同的內容
合同的內容即合同當事人訂立合同的各項具體意思表示，具體體現為合同的各項條款。在不違反法律強制性規定的情況下.合同的內容由當事人約定，
一般包括以下條款：
�、佼斒氯说拿Q或者姓名和住所;
�、跇说模春贤斒氯说臋嗬x務指向的對象;
�、蹟盗�;
�、苜|量;
�、輧r款或者報酬，如房屋買賣合同中的房款，房屋租賃合同中的房租;
⑥履行期限、地點和方式;
�、哌`約責任;
�、嘟鉀Q爭議的方法。
在訂立合同時，當事人可參照各類合同的示范文本。
(二)合同的訂立程序
當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。當事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進行。
當事人意思表示真實一致時，合同即可成立。
1.要約是指當事人一方向另一方提出合同條件，希望另一方接受的意思表示。發出要約的人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。
該意思表示應符合下列規定：
�、賰热菥唧w確定，即表達出訂立合同的意思，包括一經承諾，合同即可成立的各項基本條款;
�、诒砻鹘浭芤s人承諾，要約人即受該意思表示約束。
2.承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結合同的意思表示。承諾必須由受要約人向要約人作出。
由于要約原則上是向特定人發出的，所以只有接受要約的特定人即受要約人才有權作出承諾，受要約人以外的第三人無資格向要約人作出承諾。
同時，承諾必須向要約人作出，如果向要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發出要約，不能產生承諾效力。承諾必須在規定的期限內到達要約人，只有到達要約人時承諾才能生效。
三、合同的效力(熟悉)
1.合同的生效是指已經成立的合同開始發生以國家強制力保障的法律約束力，即合同發生法律效力。
2.合同生效應具備下列3個條件：
(1)當事人具有相應的民事行為能力。只有具備相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質和后果、獨立表達自己的意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發生法律效力。
無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同;限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同。
例外的是，根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第六條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。
