2013年房產經紀人考試經紀相關知識備考輔導（12）
來源：環球職業教育在線發布時間：2012-12-28 08:14:27
五、代理(掌握)
(一)代理的概念
代理是指在代理權限內，代理人以被代理人的名義進行民事活動，活動結果由被代理人承受的一種法律行為。
在代理關系中，被代理人又稱為本人，代理他人進行民事活動的人稱為代理人，與代理人實施民事行為的人稱為相對人。
例如，甲委托乙代購房屋，乙以甲的名義與丙訂立房屋買賣合同，由此而產生的合同權利義務，直接由甲承受。這里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相對人。
(二)代理的種類
按照代理產生的不同原因和方式，代理可分為下列3種：
(1)委托代理。是指基于被代理人的委托而產生的代理。委托代理中，代理人稱為委托代理人。
1.委托代理是代理中適用最廣泛、最普遍的一種形式。委托代理關系成立前，代理人與被代理人之間往往并無一定聯系。委托代理通常以完成特定事項為代理內容，事項完成后，代理即告終結。
2.在委托代理中，有時發生轉托行為。轉托是指在必要時代理人把一部分或者全部受托事項，再委托給其他人辦理。
例如，甲委托乙出售房屋，乙因出國辦事，轉托給丙出售。在這一代理關系中，甲為被代理人，乙為代理人，丙為復代理人或再代理人。
3.轉托代理也稱為復代理或再代理。《民法通則》有條件地承認復代理：“委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。
4.事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任。
5.但在緊急情況下，為了保護被代理人利益而轉托他人代理的除外。”
(2)法定代理。
1.是指依照法律規定直接產生的代理。
2.法定代理主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務而設立的制度。
3.法定代理人的權限來自法律的規定，主要是根據代理人與被代理人之間具有一定的親屬關系而發生，某些特別的情況下也可依據某種行政隸屬關系而發生，例如由未成年人父母的所在單位、住所地的居民委員會等作為法定代理人。
(3)指定代理。是指依照法律規定因人民法院或者其他部門的指定而產生的代理。
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