2013年房產經紀人考試制度與政策第四章考點（16）

　　三、城市房屋拆遷估價

　　(一)城市房屋拆遷估價的概念

　　城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

　　房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評估確定。

　　例題：城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的( )。(2005年房地產估價師制度試題)

　　A.區位 B. 用途 C.搬遷補助費 D.建筑面積

　　答案：C

　　解析：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。

　　(二)城市房屋拆遷估價的方法

　　拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

　　(三)城市房屋拆遷估價原則

　　拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法于預拆遷估價活動和估價結果。拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

　　(四)拆遷估價過程

　　拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地察勘，做好實地察勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地察勘記錄由實地察勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地察勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地察勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中做出相應說明。

　　(五)估價機構的確定

　　市、縣房地產管理部門向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行協調并執行共同的標準。

　　拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

　　受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

　　(六)估價報告

　　拆遷估價目的統一表述為"為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格"。

　　拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。