2013年房產經紀人考試制度與政策第三章考點（3）

　　第二節 集體土地征收

　　2004年3月，全國人大對《憲法》作了修改，將原《憲法》第十條"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用"修改為"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償"。

　　2004年8月，《土地管理法》也作了修改，第二條第四款修改為："國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。"除個別條文外，《土地管理法》中的"征用"均改為"征收"。土地征收和征用都是為了公共利益的需要或者因搶險、救災等緊急需要，都具有一定的強制性，都要經過法定程序，都要依法給予補償。

　　《物權法》第四十二條第二款規定："征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。"

　　征收土地具有三個明顯的特點：一是具有一定的強制性，征地是國家的特有行為，被征地單位和農民必須服從國家的需要;二是要妥善安置被征地單位和農民的生產和生活，依法給予被征地單位和農民補償;三是被征收后的土地所有權發生轉移，即集體所有的土地變為國有土地。而征用土地只是土地使用權改變了;征用后，土地所有權仍然屬于農民集體，使用結束后需要將土地還給農民集體。

　　例題1：《憲法》規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行( )并給予補償。(2006年房地產估價師制度試題)

　　A.征收 B.征用 C.征收或者征用 D.征購

　　答案：C

　　解析：2004年3月，全國人大對《憲法》進行了修改，將《憲法》第十條"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。"改為"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償"。

　　例題2：下列關于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有( )。(2007年房地產估價師制度試題)

　　A.征收或者征用都是為了公共利益需要

　　B.征收或者征用都要依法給予補償

　　C.征收是國家行為，征用是企業行為

　　D.征收是土地所有權發生改變，征用是土地使用權發生改變

　　E.征收是強制性的，征用是非強制性的

　　答案：ABD

　　解析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家從被征用人手中直接取得所有權或其他權利的行為，其結果是權利發生轉移;征用是使用權的改變，是在特殊或者緊急狀態下的強制使用，一旦特殊或者緊急狀態結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。

　　例題3：我國土地所有權發生轉移的唯一方式是( )。(2006年房地產經紀人制度試題)

　　A.劃撥 B.出讓 C.轉讓 D.征收

　　答案：D

　　解析：我國土地所有權發生轉移的唯一方式是征收。

　　一、征收集體土地應遵守的原則 (了解)

　　在征收土地時。土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則;②保證國家建設用地的原則;③妥善安置被征地單位和農民的原則;④有償使用土地的原則;⑤依法征地的原則。

　　1.珍惜耕地，合理利用土地的原則

　　土地是最珍貴的自然資源和最寶貴的物質財富，是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性。中國耕地具有四個明顯的特點：①人均占有耕地少;②耕地總體質量差;③生產水平低;④退化嚴重，后備資源不足。在征收土地時，必須堅持"一要吃飯、二要建設"的方針，必須堅持"十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地"的基本國策。

　　2.保證國家建設用地的原則

　　在征收土地時，應反對兩個極端，一是以節約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費用，以限制非農業部門占用土地。因此，既要貫徹節約用地的原則，又要保證國家建設項目所必需的土地。

　　3.妥善安置被征地單位和農民的原則

　　妥善安置主要包括四個方面：①對征收的土地要適當補償;②對因征地給農民造成的損失要適當補助;③對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排;④要妥善安置征地范圍內的拆遷戶。由于中國地域遼闊，各地情況差異較大，補償、補助標準不應簡單統一。但補償、補助要適當，不能因為征收土地而降低被征地農民的生活水平。

　　4.有償使用土地的原則

　　有償使用土地是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節約用地和合理利用土地、提高土地效益的經濟手段。有償使用土地有多種形式，如土地使用權出讓、土地租賃、土地使用權作價出資、入股等。由于種種原因，目前對土地還沒有全部實行有償使用。在一個相當長的時間內，土地使用制度將實行雙軌制，即土地使用權有償出讓和土地使用權劃撥兩種制度長期并存。對此，《城市房地產管理法》已有明確規定。

　　5.依法征地的原則

　　建設單位因城市建設征收土地，必須根據國家的有關規定和要求，持有國家主管部門或者縣級以上人民政府批準的證書或文件，并按照征收土地的程序和法定的審批權限，依法辦理了征收手續后，才能合法用地。凡無征地手續，或無權批準使用土地的單位批準使用的土地，或超權限批準使用的土地，均屬非法征地，不受法律保護。

　　例題：下列不屬于征收土地必須嚴格遵守的原則是( ) 。(2006年房地產經紀人制度試題)

　　A.珍惜土地，合理利用土地 B.滿足建設用地需要

　　C.依法征地 D.有償使用土地

　　答案：B

　　解析：在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守下列原則：①珍惜耕地，合理利用土地的原則;②保證國家建設用地的原則;③妥善安置被征地單位和農民的原則;④有償使用土地的原則;⑤依法征地的原則。

　　二、征收集體土地的政策規定(熟悉)

　　《土地管理法》對征收土地的有關問題作了明確規定。

　　1.征收土地的范圍

　　國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業和列入固定資產投資計劃用地的，經有批準權的人民政府批準后可以征收集體土地，被征地單位和個人應服從國家需要，不得阻撓。對于征收的集體土地，其土地所有權屬于國家，用地單位只有土地使用權。

　　2.征收土地批準權限的規定

　　(1)征收土地實行兩級審批制度，即國務院審批和省級人民政府審批;

　　(2)征收農用地的，應辦理農用地轉用手續;

　　(3)基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批;

　　(4)其他用地和已經批準農用地轉用范圍內的具體項目，由省級人民政府審批并報國務院備案。

　　例題1：征收集體土地實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。在以下情形中，應由國務院批準的情形有( )。(2009年《土地管理基礎與法規》試題)

　　A.征收基本農田5畝 B.征收基本農田以外的耕地45公頃

　　C.征收園地600畝 D.征收集體建設用地45公頃

　　E.征收未利用土地50公頃

　　答案：AB

　　解析：應由國務院批準的為：(1)基本農田;(2)基本農田以外的耕地超過35h㎡;(3)其他土地超過70h㎡的。1畝=0.0667公頃。

　　例題2：征用( )，不需國務院批準。 (2001年房地產估價師制度試題)

　　A. 基本農田10公頃以下的

　　B.基本農田以外的耕地不超過35公頃的

　　C. 基本農田以外的耕地超過70公頃的

　　D.其他土地不超過35公頃的

　　E.其他土地超過70公頃的

　　答案：BD

　　解析：這里的"征用"應理解為"征收"。征收基本農田，基本農田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務院審批。

　　例題3：某房地產開發公司征用X省Y市Z縣基本農田以外的耕地360畝開發建設一綜合小區。開發公司征用該片土地應報( )審批。(2007年房地產估價師制度試題)

　　A. Z縣人民政府 B.Y市人民政府 C.X省人民政府 D.國務院

　　答案：C

　　解析：這里的"征用"應理解為"征收"。1公頃=15畝，360畝=360÷15=24公頃，也就是征收基本農田以外的耕地24公頃，未超過35公頃，應由省級政府審批。

　　3.建設單位申請征地不得化整為零

　　一個建設項目需要征收的土地，應當根據總體設計一次申請批準，不得化整為零。分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用。鐵路、公路和輸油、輸水等管線建設需要征收的土地，可以分段申請批準，辦理征地手續。

　　4.對被征地單位和農民進行安置、補償和補助

　　征收土地由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

　　5.臨時用地必須辦理報批手續

　　工程項目施工，需要材料堆放場地、運輸通路和其他臨時設施的用地，應盡可能在征收的土地范圍內安排，確需另行增加臨時用地的，由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批準后，同土地所有權單位簽訂臨時用地協議后方可用地。臨時使用土地的期限，最多不得超過2年，并不得改變批準的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑。臨時用地期滿后，應將場地清理并按用地協議支付一切費用，土地管理部門同時注銷其臨時用地使用權。臨時用地超過批準的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。

　　例題：征收土地時，應由用地單位向被征地單位和農民支付( )。

　　A.土地補償費 B.安置補助費

　　C.各種稅費 D.青苗補償費

　　E.地上附著物補償費

　　答案：ABDE

　　解析："各種稅費"是不用向被征地單位和農民支付的。

　　6.全民所有制企業，農村集體經濟組織聯營使用的集體土地

　　全民所有制企業、城鎮集體所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地，必須持縣級以上人民政府按照國家基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，由聯營企業向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，按照國家建設用地的批準權限，經有批準權的人民政府批準;經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。這樣規定是為了適應城鄉橫向經濟聯合，促進地方經濟發展，既體現了占用農地必須遵守的原則，即須經批準方可用地，同時又體現了用地的靈活性，即聯營企業用地，可以不改變土地權屬性質。

　　例題：下列關于全民所有制企業同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯營企業所使用的集體土地的表述中，正確的是( )。(2004年房地產估價師制度試題)

　　A.由全民所有制企業向有關部門提出用地申請

　　B.經批準使用的土地，必須按照國家建設用地的規定征地

　　C.不計算土地補償費和各種補助費

　　D.農村集體經濟組織可按照協議將土地使用權作為聯營條件

　　答案：D

　　解析：由聯營企業向縣級以上人民政府土地管理部門提出用地申請，經批準使用的土地，可以按照國家建設用地的規定實行征收，也可以由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。