2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點13

    （三）代理權和代理行為

    民事法律行為的委托代理，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。

    法律規定采用書面形式的，應當采用書面形式。

    書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。

    委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

    代理人在行使代理權時應遵循下列兩項原則：

    （1）代理權應為維護被代理人的最大利益而行使。即代理人應當在代理權限范圍內，從被代理人的利益出發，爭取在對被代理人最有利的情況下完成代理行為。

    包括為本人的利益計算、盡適當的注意義務、遵從本人的指示、及時向本人報告代理進展、保守秘密等。

    代理人不履行或不適當履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。

    （2）代理權不得濫用。

    根據有關法律的規定，代理人不得有下列濫用代理權的行為：

    ①代理人以被代理人的名義與自己進行民事法律行為（如代理他人與自己訂立合同）。

    ②代理人以被代理人的名義與自己同時代理的其他人進行民事法律行為。

    但是，理論上認為，如經本人同意，或者專為代理一方履行債務而進行雙方代理應為有效，后者如房地產商與購房者簽訂房屋買賣合同后，房地產經紀人代理雙方辦理產權轉移手續。

    ③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。《民法通則》規定代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。

    ④超越代理權限進行代理活動。超越代理權限進行代理的，代理人應根據代理人與被代理人之間的基礎關系，承擔違約責任或侵權責任。

    ⑤利用代理權從事違法活動。《民法通則》規定，代理人知道被委托代理的事項違法而仍然進行代理活動的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對的，由被代理人和代理人負連帶責任。

    沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的代理行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。

    六、民事責任（了解）

    1.民事責任是民事主體違反民事義務而依法應當承擔的民事法律后果。

    2.《民法通則》規定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任；由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任；沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。

    3.承擔民事責任的方式主要有10種：

    ①停止侵害；

    ②排除妨礙；

    ③消除危險

    ；④返還財產；

    ⑤恢復原狀；

    ⑥修理、重作、更換；

    ⑦賠償損失；

    ⑧支付違約金；

    ⑨消除影響、恢復名譽；

    ⑩賠禮道歉。以上承擔民事責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。