2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講29

    經濟環境的分析和生活結構研究

    開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

    ◆ 總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等

    ◆ GDP發展狀況及產業結構情況

    ◆ 全社會消費品零售總額

    ◆ 全市商業增加值

    ◆ 城鄉居民的人均可支配收入

    ◆ 城鄉居民儲蓄存款余額

    通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。

    區域城市結構調查與城市發展規劃調查

    所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

    ◆ 公共設施狀況

    ◆ 交通體系狀況

    ◆ 道路狀況、通行量

    ◆ 城市性質與功能特點

    ◆ 各項城市的機能

    ◆ 城市規劃

    通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。

    以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。

    商業發展規劃和政策研究

    每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”，既加快了零售業的整體發展，也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象，對國內零售商業的發展提出了新的挑戰，一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。