2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講28

    第三節 代理權

    一、代理權概述

    代理人之所以能夠以被代理人的名義為民事法律行為，并使行為的法律后果直接歸屬于被代理人，是因為代理人有代理權，代理權是發生代理法律關系的前提。

    二、代理權的行使原則

    代理權的行使，是代理人在代理權限范圍內，代被代理人實施民事法律行為，以維護和實現被代理人的合法權益。代理人行使代理權時應遵循如下原則：

    （一）為被代理人的利益認真履行代理職責

    代理制度是為被代理人的利益設立的，是為了利用代理人的知識和技能為被代理人服務，代理人的活動是為了實現被代理人的利益。因此，代理人行使代理權應從被代理人的利益出發，而不是從自己的利益出發。應謹慎、勤勉、忠實地履行自己的代理職責。我國《民法通則》第66條規定：“代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應承擔民事責任。”

    （二）親自行使代理權

    被代理人之所以委托特定的代理人代自己實施民事法律行為，是基于對該代理人知識、技能、品質等的信賴。因此，代理人必須親自實施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經被代理人同意或有不得已的事由發生，不得將代理事務轉委托他人處理。

    （三）報告義務

    代理人應向被代理人如實報告在處理代理事務中發生的重要情況，使代理人隨時了解代理事務的進展情況。在代理事務處理完畢后，代理人還應向被代理人報告代理事務完成的經過和結果。

    （四）保密義務

    代理人在執行代理事務中以及執行完畢后，應對被代理人盡保密義務。對于其知曉的個人秘密和商業秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。

    例題：代理人行使代理權時應遵循如下（ ）原則。

    A.為被代理人的利益認真履行代理職責

    B.親自行使代理權

    C.不經被代理人同意或不得已的事由未發生，可以將代理事務轉委托他人處理

    D.報告義務 E.保密義務

    答案：ABDE

    解析：代理人必須親自實施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經被代理人同意或有不得已的事由發生，不得將代理事務轉委托他人處理。

    三、代理權行使的限制

    （一）禁止自己代理

    自己代理，是指代理人在代理權限內與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認，法律不承認其代理的效力。

    （二）禁止雙方代理

    雙方代理又稱同時代理，指一個代理人同時代理雙方當事人為法律行為的情況。對于雙方代理，除非事先得到雙方被代理人的同意或事后得到其追認，法律不承認其效力。

    （三）禁止惡意串通的代理

    代理人與第三人惡意串通，損害被代理人的利益，這種行為違背了代理制度的設立目的和誠信原則。根據《民法通則》第66條：“代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。”

    例題：甲臨行前囑托乙將甲的自行車賣掉。數日后甲收到乙匯來的車款150元，并稱車已賣掉。數月后，甲看望乙，看到乙正騎著自己那輛車，乙說這車我自己用呢。乙的行為的性質是（ ）。

    A.越權代理

    B.無代理

    C.自己代理

    D.雙方代理

    答案：C

    解析：自己代理，是指代理人在代理權限內與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認，法律不承認其代理的效力。