2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講26

    （二）委托代理

    1.委托代理的概念 委托代理是指基于被代理人的委托授權而發生的代理。被代理人的授權是委托代理的前提條件，因此，委托代理又稱“意定代理”。

    2.委托授權行為的性質及其與基礎法律關系的關系 委托授權行為是指被代理人授權于代理人的行為。一般認為授權行為是一種單方法律行為，即只要被代理人作出向代理人授權的意思表示，代理人就享有代理權。對于被代理人的授權行為，代理人有權拒絕，這種拒絕的意思表示也屬于單方的法律行為，僅憑代理人一方的意思表示就可發生效力。

    委托代理權是直接由委托授權行為產生的，而委托授權行為總是基于被代理人與代理人之間的某種法律關系的基礎之上，這些法律關系被稱為基礎法律關系，如合伙合同關系、委托合同關系、勞動合同關系、雇傭合同關系及職務關系等。

    3.委托授權的形式和內容 我國《民法通則》第65條規定：“民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規定用書面形式的，應當用書面形式。”可見，代理授權的方式，有書面和口頭方式兩種。以書面授予代理權時，應制作授權委托書，授權委托書既是授權行為成立的方式，也是代理人有代理權的證明。根據《民法通則》第65條的規定：“授權委托書要載明代理人的姓名或名稱、代理事項、代理權限和期間，并由委托人簽名或蓋章。”

    委托代理權的范圍依據被代理人的意思表示而定，可以是一次委托代理、多次委托代理、專項委托代理，也可以是總括委托代理即授予代理人實施與某一特定事務有關的各種民事法律行為的代理權限。代理權的范圍應當明確，對于授權不明的代理行為，我國《民法通則》第65條規定：“委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。”

    例題1：2009年12月，李某在某市購買了甲公司開發建設的1套120㎡的商品住宅，并與乙房地產經紀公司（以下簡稱乙公司）簽訂了代理出租協議。2010年1月，乙公司代理李某與王某訂立了房屋租賃合同，約定租金為1000元，租期為2年，該租賃合同未辦理登記備案。乙公司與李某之間為（ ）關系。（2007年房地產經紀人制度試題）

    A.委托代理

    B.復代理

    C.法定代理

    D.指定代理

    答案：A

    解析：委托代理是基于被代理人的委托而發生的代理。

    例題2：我國《民法通則》規定，委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任， （ ）負連帶責任。“

    A.被代理人

    B.代理人

    C.責任人

    D.第三人

    答案：B

    解析：我國《民法通則》第65條規定：“委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。”

    （三）指定代理

    指定代理是指依照法律規定，由有關單位或者由人民法院指定而產生的代理。

    對未成年人的監護有爭議的，根據《民法通則》第16條規定：“對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。”

    對無民事行為能力或者限制行為能力的精神病人的監護有爭議的，根據《民法通則》第17條規定：“對擔任監護人有爭議的，由精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。

    對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。“由人民法院指定的代理還有，根據《民事訴訟法》第57條規定：”無訴訟行為能力人，由他的監護人作為法定代理人代為訴訟。法定代理人之間互相推諉代理責任的，由人民法院指定其中一人代為訴訟。“

    例題1：7周歲的田某父母雙亡，關于由誰擔任其監護人的問題發生了爭議，最終由田某父母所在單位確定由田某成年的哥哥擔任其監護人。第二年，田某遭遇車禍受傷，田某的哥哥遂向法院起訴肇事司機。

    田某的哥哥是（ ）。（ 2009年土地登記相關法律知識試題）

    A.指定代理人 B.委托代理人 C.法定代理人 D.意定代理人

    答案：A

    解析：《民法通則》第16條規定：“對擔任監護人有爭議的，由未成年人的父母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。”