2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講23

    建設用地使用權續(xù)期的問題，確實和老百姓的利益息息相關，應當保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產者有恒心。如果規(guī)定住宅建設用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重了老百姓的負擔，

    也增加了行政管理的成本，不利于社會的安定。在聽取各方面的意見后，物權法草案對住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權的續(xù)期分別做出了規(guī)定，明確規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

    續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。“住宅建設用地使用權自動續(xù)期”的規(guī)定受到了普遍的贊成。同時，有人提出，住戶買房時已經支付了土地出讓金，續(xù)期后不應再交費。

    有的認為，續(xù)期的應交少量的土地使用費。考慮到住宅建設用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費，是關系到廣大群眾切身利益的問題。

    絕大多數住宅建設用地使用權的期限為七十年，如何科學地規(guī)定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少足夠的科學依據，應當慎重研究，物權法以不作規(guī)定為宜。

    而且物權法不作規(guī)定，也不影響國務院根據實際情況做出相關的規(guī)定。因此，本條對建設用地使用權期間屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規(guī)定。

    為什么非住宅建設用地使用權沒有采取自動續(xù)期的規(guī)定？這是因為非住宅建設用地和住宅建設用地有較大的區(qū)別。非住宅建設用地的使用期限相對比較短，使用用途也各不相同。

    有的建設用地使用權人僅需要在特定的期限內使用建設用地，過了該期限，就沒有使用該土地的必要。因此，不宜將自動續(xù)期作為非住宅建設用地使用權適用的一般原則，是

    否續(xù)期應當由建設用地使用權人自己決定。根據本條的規(guī)定，非住宅建設用地使用權的續(xù)期，按照法律規(guī)定辦理，即建設用地使用權可以在建設用地使用權期間屆滿前一年申請續(xù)期。

    只要建設用地使用權人提出續(xù)期的要求，出讓人就應當同意，只有在公共利益需要使用該建設用地的情況下，出讓人才有權拒絕建設用地使用權人續(xù)期的要求，收回該土地。

    有人擔心，住宅建設用地使用權自動續(xù)期會影響城市規(guī)劃和建設。物權法第一百四十八條規(guī)定，建設用地使用期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照有關征收的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。

    在建設用地使用權續(xù)期后，因為公共利益需要收回的，也可以適用同樣的原則。

    關于建設用地使用權期限屆滿后建筑物歸屬的問題，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權期間屆滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

    有人提出，建設用地使用權期間屆滿，應當根據公平的原則來確定建筑物等歸屬，而不宜一律規(guī)定歸國家所有。現(xiàn)實中也有法律對于非住宅建設用地使用權期間屆滿后該土地上的廠房等不動產歸屬的問題做出規(guī)定。

    比如，中外合作經營企業(yè)法規(guī)定，中外合作者舉辦合作企業(yè)，應當在合作企業(yè)合同中約定“合作企業(yè)終止時財產的歸屬”。因此，對于非住宅建設用地到期后地上物歸屬的問題，解決的辦法是，有約定的，應當按照約定，比如按照BOT合同的約定處理等；沒有約定或者約定不明確的，應當按照有關法律規(guī)定辦理。

    建設用地使用權提前收回及其補償

    物權法解釋：第一百四十八條「建設用地使用權提前收回及其補償」

    第一百四十八條　建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。

    「解釋」本條是建設用地使用權提前收回及其補償的規(guī)定。

    以出讓方式設立的建設用地使用權都有期限。建設用地使用權期間屆滿前，出讓人能否收回建設用地使用權？根據土地管理法第五十八條的規(guī)定，為了公共利益需要使用土地的，

    由有關政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權，并應當對土地使用權人給予適當補償。在實踐中，當事人一般也在建設用地使用權出讓合同中對提前收回的情況做出約定

    。國土資源部和國家工商局制定的出讓合同示范文本就有提前收回建設用地的內容：“根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，

    并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。“本條對提前收回的補償標準做了更為細化的規(guī)定。

    首先，對于建設用地上的房屋及其他不動產，應當依據征收的規(guī)定給予補償。

    本法第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”

    “征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”

    因此，有關征收的規(guī)定是補償的依據。其次，對于房屋所占用的建設用地，不適用征收的規(guī)定。征收是國家把集體所有的土地和單位、個人的不動產變?yōu)閲�有的財產，是一種改變所有權的法律行為。

    我國城市的土地屬于國家所有，建設用地使用權人取得的是對土地使用的權利，國家收回本來就屬于自己的建設用地，不適用有關征收的規(guī)定。但是，為了公共利益的需要，國家可以提前收回建設用地使用權。

    由于建設用地使用權人是按照建設用地的使用期限交納出讓金的，因此，提前收回建設用地使用權的，出讓人還應當向建設用地使用權人退還相應的出讓金。

    比如，某商場的建設用地使用權期限是40年，該商場30年后被征收，那么對于該商場需要根據征收的規(guī)定給予補償，同時，還應當退還該商場所有權人10年的出讓金。

    在當前國民經濟深幅向下調整、且尚未見底的情況下，中央陸續(xù)出臺了一系列提振經濟的措施，并擬推出10大產業(yè)的振興規(guī)劃。此時認真分析導致本輪調整的諸多原因，對癥下藥，選準擴大內需的關鍵領域意義重大。

    我們以為，今天乃至未來相當長的一個時期，房地產業(yè)都將是我國擴大內需乃至促進消費的關鍵領域和關鍵環(huán)節(jié)。