2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講22

    投資和投機者一般也分兩種情況，一類是用自有資金炒房的人，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規模受到影響而已。

    對于短線投機者，房價不斷攀升，他們購房后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時間或一年內快速將房產轉手他人，從中坐收漁利。

    所以，第二套房房貸新政對于這些投機者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財富，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸新政出臺，對抑制市場的投資和投機行為作用有限。

    盡管如此，在國際金融市場動蕩不安，美國次級債危機不斷擴大，國內房地產市場過熱條件下，為保證國內信貸市場安全，央行和銀監會出臺此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。

    雖然房貸違約不會給銀行帶來太大的風險，但是提高房貸門檻，可以進一步減少金融領域的風險性，對保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對房地產市場降溫確實起到一定作用。

    房貸新政出臺短期來看，沒有改變房價上漲的趨勢，但長期來看，它對房地產市場的影響是深遠的。盡管其打擊市場投機需求還不是致命的，但是此項政策最主要目的還是為保證銀行房地產信貸的安全性。

    進一步推進房地產稅收的改革，盡早出臺物業稅，應是打擊投資和投機行為的釜底抽薪之舉。

    建立價格可比基礎的舉列說明

    例搜集了甲、乙兩個交易實例，甲交易實例房地產的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于早年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。

    乙交易實例房地產的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格作有關修正、調整之前進行“建立價格可比基礎”處理。

    [解]對該兩個交易實例進行“建立價格可比基礎”處理，包括統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。具體處理如下：

    （1）統一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準，假設當時人民，的年利率為8%，則：

    甲總價=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）=76.422（萬元人民幣）-

    乙總價=15（萬美元）

    （2）統一采用單價。則：

    甲單價=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價=150000/2500=60（美元/平方英尺使用面積）

    （3）統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設乙交易實例成交當時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8.3元人民幣，則：

    甲單價=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價=60×8.3=498（元人民幣/平方英尺使用面積）

    （4）統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，另通過調查得知該類房地產的建筑面積與使用面積的關系為1平方米建筑面積等于0.75平方米使用面積，則：

    甲單價=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價=498×0.75=373.5（元人民幣/平方英尺建筑面積）

    （5）統一面積單位。如果以平方米為基準，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

    甲單價=3s21.1（元人民幣/平方米建筑面積）

    乙單價=373.5×10.764=4020.4（元人民幣/平方米建筑面積）

    如何人事房地產市場

    建設用地使用權續期土地上的房屋及其他不動產歸屬

    物權法解釋：第一百四十九條「建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬」

    第一百四十九條　住宅建設用地使用期間屆滿的，自動續期。

    非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

    「解釋」本條是建設用地使用權續期及土地上的房屋及其他不動產歸屬的規定。

    國家通過出讓的方式，使建設用地使用權人獲得一定期間內利用土地的權利。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定

    ，建設用地使用權出讓的最高年限為：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

    商業、旅游、娛樂用地四十年、綜合或者其他用五十年。因此，建設用地使用權期間屆滿后，就面臨建設用地使用權如何續期的問題。

    城市房地產管理法第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，

    應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

    “物權法草案曾經根據現行法律的規定，對建設用地使用權的續期做出了規定。但是，物權法草案向全社會征求意見后，一些部門和群眾對建設用地使用權續期的規定提出了不同的意見。

    有人提出，一幢公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎么辦，需要明確。